第八章房屋维修管理.pptxVIP

第八章 房屋维修管理第一节 房屋维修管理概述一、 房屋维修的概念狭义的房屋维修： 仅指物业管理公司对房屋的养护和维修广义的房屋维修：养护、维修、改建。具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作。 房屋陈旧、破损的原因： 1．自然因素 风吹、雨打、日晒等 2．使用因素 使用磨损、腐蚀等 3．生物因素 霉菌、白蚁等 4．地理因素 地基承载力不均、碱化作用等 5．灾害因素 洪水、火灾、地震、滑坡、飓风 、爆炸等 房屋维修的特点： 1．受原有条件的限制 2．大量、经常性 3. 项目多，涉及面广，零星分散 4. 技术要求高 5. 具有生产和服务双重性 一、 房屋维修管理的概念与特点(一)房屋维修管理的概念 房屋维修管理： 指物业管理公司根据国家和地方相应的标准和规定，对其经营管理的房屋进行维护、修缮等的运筹统筹性工作。房屋维修管理的目的与任务： 保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 保障使用者的安全、改善住用条件 （二）房屋维修管理的特点 1．复杂性 2．计划性 3．技术性 三．房屋维修管理的意义1．利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。3．利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5．搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。 第二节 房屋维修管理的内容一、房屋维修管理的原则1．用户第一、服务第一的原则2．预防为主，管、修结合的原则3．经济、合理、安全、实用的原则4．“区别对待”的原则 5．有偿服务的原则 二、房屋维修管理的内容（一）房屋安全与质量管理 三方面工作：房屋完损等级评定 房屋安全检查 危房鉴定及排险1．房屋完损等级评定 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据2．房屋安全检查目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 3．危房鉴定及排险解危主要工作： （1）制定危房鉴定标准 三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 4种办法：观察使用法 、处理使用法 停止使用法 、 整体拆除法 （二） 房屋维修的技术管理房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。三个基本环节：1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经济合理的修缮费用标准；2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求，确保施工质量与安全生产；3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好的技术管理基础。 （三）房屋维修的施工管理 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 专业外包型房屋维修的施工管理工作包括： 做好维修工程的招标 维修工程的设计和技术交底 承包合同签订 施工质量监管、工程竣工验收 价款的结算 维修技术资料的整理、建档等 自行维修施工管理的基本内容：落实房屋维修任务，编制房屋维修计划、维修设计方案和施工组织设计；做好维修工程开工前的准备工作 ；制定合理的材料消耗定额和严谨的施工措施；大、中修工程对施工过程进行严格质量控制管理和全面协调衔接；加强对房屋维修现场的平面管理，合理利用空间。（四）房屋维修行政管理房屋修缮的一般责任：所有人承担租赁私房的修缮责任：依约承担人为损毁房屋的修缮责任：行为人承担房管部门有权采取修缮强制措施第三节 房屋修缮工程 一、房屋完损等级评定房屋完损等级：房屋的完好与损坏程度评定依据：1985部颁《房屋完损等级评定标准》评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、 楼地面、屋面等；房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、 细木装修等；房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等 房屋完损等级一般分为五类： 完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房。 1．完好房 指房屋的结构、装修和设备各部分均完好无损，不需要修理或经一般小修就能具备正常使用功能的房屋。 2．基本完好房 指房屋结构基本完好