第八章投资性房地产.pptxVIP

会计实务（1） 2009.10会计学教研室第七章 投资性房地产第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 投资性房地产的确认和初始计量第三节 投资性房地产的后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置投资性房地产准则出台背景投资性房地产是企业为了投资目的、而非自用目的持有的土地及建筑物。特点：市场价值变化大；金额大；期限长；流动性和变现能力差。实践中的计价：以固定资产净值列示？成本与市价孰低？国际上：英国、香港、国际会计准则委员会已制定投资性房地产准则；美国、加拿大无。第一节 投资性房地产的特征与范围地产：我国的地产仅指土地的使用权（70年），不是土地的所有权。房产：指地上的建筑物。单独核算和反映投资性房地产适当引入公允价值计量模式对上市公司影响较大一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。强调：投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产的特征投资性房地产是一种经营性活动；投资性房地产在用途、转台、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产；投资性房地产有两种后续计量模式。二、投资性房地产的范围（一）已出租的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权（三）已出租的建筑物 例1甲企业与乙企业签定一项经营租赁合同，甲企业将其持有的产权的两间门面房出租给乙企业，为期5年，乙开始将用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，乙遂将该餐馆转租给丙企业，以赚取租金差价。（二）下列各项不属于投资性房地产1、持有的为在正常经营过程中销售或为销售而处于建造或开发过程中的房地产；2、为第三方在建或在开发的房地产；3、自用房地产，包括给职工使用，正在建设并准备自用，已经建成正在自用。4、为将来作为投资性房地产而正在建造或开发过程中的房地产。但是，己经是投资性房地产、目前正在进行改建以为将来继续作为投资性房地产使用的，属于投资性房地产。不是例2甲企业在当地房地产交易中心通过竟拍取得一块土地使用权，甲企业按照规划对这块土地进行了开发并在这块土地上建造了一栋商铺，拟用于整体出租，但尚未找到合适的承租人。第二节 投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；该投资性房地产的成本能够可靠地计量。投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。外购投资性房地产的成本，包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。以其他方式取得的投资性房地产的成本，按照相关会计准则的规定确定。例7-1、7-2、7-3科目设置设置“投资性房地产”科目，区别于一般的房地产，单独计价、单独确认、单独披露。该科目为资产类科目。借方登记投资性房地产的增加，贷方登记投资性房地产的减少，期末余额为借方余额，表示目前企业投资性房地产的结余价值。“投资性房地产累计折旧”与投资性房地产有关的后续支出资本化的后续支出 计入投资性房地产费用化的后续支出 计入当期损益例7-4、7-6第三节 投资性房地产的后续计量（一）通常应当采用成本模式计量（二）只有符合特定条件的，才允许采用公允价值模式计量一、采用成本模式进行后续计量 企业在通常情况下，应当采用成本模式对投资性房地产进行计量。成本模式下，应对投资性房地产计提折旧或摊销。如存在减值迹象，应按《企业会计准则第８号——资产减值》进行减值测试，并计提相应减值准备。取得的收入计入“其他业务收入”。会计处理按期提折旧和摊销：借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金收入：借：银行存款 贷：其他业务收入发生减值迹象：借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备例7-7二、采用公允价值模式进行后续计量只有存在确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得的，才允许采用公允价值计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。“投资性房地产”科目下设两个明细科目：成本、公允价值变动公允价值模式下的会计处理不提折旧、不摊销、不提减值以期末公允价值为基础，公允价值与原账面价值的差额 ，计入当期损益。借：投资性房地产—公允价值变动 贷：公允价值变动损益例7-8三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。原则：成本模式转换为公允价值模式要满足相应条件，作为会计政策变更处理[调整期初留存收益(未分配利润)]。公允价值计量模式不能转换为成本模式。例3甲企业将一栋写字楼出租给乙，并一直采用成本模式