湖南常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告.doc

湖南常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告 常德汉寿项目市场研究及可行性研究报告 写在前面的话 本方案旨在通过对汉寿宏观经济及城市发展的分析，汉寿市房地产市场的研究及判断，结合我们针对客户开展的问卷访谈，来把握汉寿未来房地产市场的发展走向，再通过项目地块属性及优劣势分析，来判定项目的物业发展方向及项目产品定位。 本方案不涉及项目形象定位，案名，营销推广策略，VI及延展等。此部分内容我们将在本方案通过后进行阐述。 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济 PART 6 经济效益预算 PART 5 项目物业发展方向及产品定位 PART 4 本案地块属性及SWOT分析 PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析 PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济 PART 2 常德汉寿住宅市场研究及个案分析 目录 PART 3 问卷访谈及消费行为样本分析 PART 4 本案地块属性及SWOT分析 PART 5 项目物业发展方向及产品定位 PART 6 经济效益预算 PART 1 常德汉寿城市发展和宏观经济 汉寿县位于湖南省北部的洞庭湖西滨，现为常德市辖县，被国家命名为“中国甲鱼之乡”、“中国黑杨之乡”、“中华诗词之乡”“中国珍珠之乡”、“中国苎麻之乡”。汉寿县东临益阳市，西靠常德城，南衔桃花源，北濒洞庭湖，距省会长沙仅百余公里。境内沅水、澧水通江达海，石长铁路、长常高速公路穿境而过，319国道横贯东西，省道S205线纵穿南北，常德桃花源机场近在咫尺。林业是汉寿的支柱产业。 汉寿城市综述——常德下辖县，农牧之乡，交通便利。 汉寿县辖16个镇、13个乡、1个民族乡：蒋家嘴镇、岩汪湖镇、坡头镇、酉港镇、洲口镇、罐头嘴镇、沧港镇、朱家铺镇、太子庙镇、毓德铺镇、崔家桥镇、军山铺镇、百禄桥镇、西湖镇、洋淘湖镇、龙阳镇、周文庙乡、鸭子港乡、文蔚乡、新兴乡、聂家桥乡、毛家滩回族维吾尔族乡、丰家铺乡、东岳庙乡、岩嘴乡、株木山乡、三和乡、龙潭桥乡、月明潭乡、大南湖乡。湖南省常德市人口589万，汉寿县人口 814,542人年内人口出生率10.56‰，死亡率8.72‰，人口自然增长率1.83‰ （2009年） 汉寿县城市综述——地域人口较多，乡镇入城明显。 城关镇 58786 酉港镇 35851 蒋家嘴镇 18782 岩汪湖镇 23025 洲口镇 33525 坡头镇 24539 太子庙镇 20933 崔家桥镇 16108 朱家铺镇 21206 毓德铺镇 14645 西湖镇 7811 汉寿覆盖人口约81万人口，2008年城镇人口6W，大量乡镇人口入城，2010年约10W。 军山铺镇 24003 百禄桥镇 18854 沧港镇 19365 龙阳大道 芙蓉大道 汉寿规划： 汉寿老城区道路狭窄，车流量混杂促使汉寿县向老城区西南角发展 新城区依托龙阳大道与芙蓉大道发展，行政机构已逐渐迁往该地块，检查院，法院等已在该板块落户，预计县政府亦将在该板块落户。 汉寿县城市发展—老城区已饱和，汉寿的发展集中在新城区 城镇居民人均可支配收入13501元，增长12.9%。城镇居民消费性支出9173元，增长15.0%。百户城镇居民年末拥有：摩托车24辆， 58部，移动 176部，冰箱90台，彩电130台，组合音响44台，空调94台，热水器84台，洗衣机98部，家用计算机24台。 ??2??2??2 农民人均纯收入5092元，比上年增长11.3%。其中：人均工资收入1996元，比上年增长14.32%；一产业经营收入2098元，增长6.45%；二、三产业经营收入649元，增长12.28%；各项转移收入330元，增长23.11%。农民人均可支配收入4928元，增长10.49%。人均住房价值9902元，人均居住面积43平方米。百户农民家庭年末拥有：自行车94辆，洗衣机61部，冰箱38台，摩托车52辆，彩电111台， 66部，移动 119部，空调6台，热水器7台,家用计算机3台。 ??2??2??2 汉寿宏观经济——汉寿城镇人口收入水平较高，城镇人均可支配收入13501，城镇经济来源主要为二，三产业。农村人均可支配收入5092，经济收入来源以第一产业为主 2010年，地区生产总值达到90亿左右。其中第一产业增加值22.5亿元，年均增长4.5%；第二产业增加值33.3亿元，年均增长21%；第三产业增加值34.2亿元，年均增长11%。人均国内生产总值达到11500元；地方财政总收入年均增长11％以上。 ??2??2??2 产业结构优化升级，县域经济竞争力增强，2010年，一、二、三产业占GDP的比重分别为25:37:3