2021年酒店返租式销售方案.docxVIP

2021.03.07木欧阳光明*创编 2021.03.07 分户产权酒店公寓返租式销售方案 （草案） 欧阳光明（2021.03.07） —、销售标的：在建酒店客房楼层 二、 物业性质：商业地产 三、 目标客户群体：项目周边及附近城市有资产保值增值投资需求 的中小型投资者 四、 返租式销售方案说明： 1、 基本流程： A、 购房者向开发商购买标的物业一间或多间酒店式公寓房， 全款或分期支付。 B、 开发商或第三方酒店管理公司租赁购房者购买的公寓房， 用于酒店经营，定期向购房者支付租金。 C、 租赁期结束，酒店租赁方将公寓房返还购房者，酒店客房 自动转变为公寓物业管理模式，购房者得到租金收益及公寓房产。 2021.03.072、 附加方案：为促进房产销售，可根据项目实际情况增加以下 对投资方的增益方案（建议方案，可单独或搭配使用） 2021.03.07 *欧阳光明*创编 *欧阳光明*创编 2021.03.07A、营业项目增利方案：返租房产用于经营酒店，赠送购房者 酒店的免费入住天数，在返租租金之外增加购房者的额外收益。 2021.03.07 搭配销售方案：可与其他投资理财产品组合成金融资产 包，由两个或多个不同性质的投资项目组合而成，增加项目的回报 率。 C、回购方案：对于项目购买方承诺一定年限后可由开发商回 购房产，作为投资方的风险控制保证，具体回购方式可根据项目的 实际情况操作。 五、销售方式详细说明： 1、 项目建议售价：项目单套公寓房售价在30?50万元之间，合 每平米约7500?8500元，项目总售价（422间公寓房）约1.5-1.8亿 TLo 2、 返租方案：返租期建议在15年，返租比例每三年递增一 次，分五期，第一期1?3年，每年返租购房款的6%,第二期4?6 年，每年返租购房款的7%,第三期7~9年，每年返租购房款的 8%,第四期10?12年，每年返租购房款的9%,第五期13?15年， 每年返租购房款的10%,返租期15年共计租金返还比例为购房款 的120%。以一套售价40万元公寓房为例，返租回报计算表格如 下： 返租期 年数 年返租比例 月返租 年返租 返租总计 扣除贷款 返现总计 第一期 1 6% 2000 24000 24000 *欧阳光明*创编 2021.03.07  *欧阳光明*创编 2021.03.07 2 6% 2000 24000 48000 3 6% 2000 24000 72000 第二期 4 7% 2333 28000 100000 5 7% 2333 28000 128000 6 7% 2333 28000 156000 第三期 7 8% 2667 32000 188000 8 8% 2667 32000 220000 9 8% 2667 32000 252000 第四期 10 9% 3000 36000 288000 11 9% 3000 36000 324000 12 9% 3000 36000 360000 第五期 13 10% 3333 40000 400000 14 10% 3333 40000 440000 15 10% 3333 40000 480000 3、酒店经营预期分析: 房产经营项目建议为四星级标准维也纳国际酒店，客房220间 2021.03.07（共十层），装修开业投资额约2000万元，以第一期返租方案计 算房租成本，约合1.17元/天/平米（售价8000元/平米），根据顷 目当地酒店市场情况分析，酒店年经营预期如下表（开业前三年预 期）： 2021.03.07 项目 单房数据 （元/间/天） 占比 全店全年总计 （万元） 平均房价 258.00 成熟期入住率 80% 单房日均营业收入 206.40 元 100.0% 1,657.4 万元 *欧阳光明*创编 *欧阳光明*创编 2021.03.07 营业税金及附加 6.19 元 3.0% 49.7万元 客房成本 10.00 元 4.8% 80.3万元 人工成本 24.96 元 12.1% 200.4万元 能源费用 15.00 元 7.3% 120.5万元 销售费用 4.13 元 2.0% 33.1万元 低值易耗品 5.00 元 2.4% 40.2万元 运营费用（维修办公等） 5.00 元 2.4% 40.2万元 经营成本税金合计 70.28 元 34.0% 564.3万元 经营毛利（GOP） 136.12 元 66.0% 1,093.1 万元 房租成本（返租租金） 66.80 元 32.4% 536.4万元 折旧 26.09 元 12.6% 209.5万元 固定费用合计 92.89 元 45.0% 745.9万元 营业利润 43.24 元 20.9% 347.2万元 财务费用（刷卡手续费） 2.06 元 1.0%