西安枫绿国际房地产项目营销推广汇报方案.pptx

谨呈：陕西星团置业有限公司 ;前 言 首先感谢贵公司给我们这次提案的机会，我公司必将为项目提供最优质的服务，通过我们双方的共同努力。达到预期的目标和期望。 本报告将对陕西星团置业有限公司开发的“枫绿国际”项目的市场定位、整体营销策略及采用的推广手段做全面的阐述，力求在尊重市场规律、规避开发风险的情况下争取项目利润的最大化。 通过此报告，形成一个良好的开端，为和贵公司的合作奠定基础。也希望通过双方的努力和智慧，把“枫绿国际”项目做成精品项目，实现利润和品牌的双丰收！;目 录 ;;一 市场分析;理性，信心 面对两年的调整期…… 成交低迷，多方观望，2008 年已成为市场趋冷的转折期； 市场谷底，回暖在望，2009 年将迎来市场回暖的转折期。;2008 年西安市场住宅的成交量为600.96 万㎡ 经历了2006 年和2007 年两年的快速发展 2008 年西安房地产市场呈现了放缓的趋势。;关键词① ： 市场信心 关键词② ： 供大于求 关键词③ ： 保障住房 关键词④ ： 理性购房 关键词⑤ ： 市场回暖;近期市场动态;综合分析： 市场情况不明朗， 政策变化快，直接影响客户购买 市场高端产品抢占中端产品市场，客户争夺战进入白热化 市场存量巨大，新上市项目众多，营销手段多样化，销售难度加大;二 地段分析;城 墙;;朱 雀 门;位置独一无二 历史文化气息浓厚 城市氛围独特;三 产品分析;项目基本情况;楼座分析;户型分析;其他分析;区域产品对比;产品配置提升是提高竞争力的好方法！;产品提升1 — 赠送面积;入户大堂及电梯间：使用吊灯作为照明设备， 全石材、高档面砖精装修;轿厢内设高档装修，门套为高级石材。品牌建议采用通 力、奥蒂斯或蒂森克虏伯品牌， ;入户门禁：建议采用彩色显示屏指纹门禁 ;防盗系统：增加户内报警按钮 ;四 客户分析;客户区域研究; 30-50岁之间居多;市场客户特征;五 区域市场;区域市场界定;竞争项目界定;竞争项目分析;区域市场分析;项目分析总结;;任何一个项目都有其独特的价值， 而项目价值是隐藏在重重表象之后的， 这个价??可能是独特的无法复制的， 也可能一个完善的体系，形成一个价值系统。;挖掘地段价值，提升项目附加值;所以，让我们再次审视项目……;一 价值挖掘;城市景观 + 城市绿肺;历史留存 + 文化底蕴;居住 + 投资功能;城市潜力股;投资价值;二 产品定位;概念定位;概念定位;三 形象定位;从若干产品引发对项目客群的洞察……;微型车和MINI的差异;水与水的差异;价格高于同类产品，但并非遥不可及 更好的品质、更独特的品味 满足购买者对技术、功能、情感的需求;;;项目案名要有的特性：;朱雀门;;;四 价格定位;定价原则;价格定位;;一 任务说明;再来看看我们销售产品的情况：;销售任务;二 营销策略;营销总原则：一个核心、两条线索、多个节点 一个核心：核心主题——朱雀门　 两条线索：产品线与客户线（明线）//与主题相关的营销活动（暗线） 多个节点：展销会、解筹、开盘、工程进度节点、各种营销活动、节假日;— 以与众不同的产品形象冲击市场，建立一定的市场知名度，通过前期认购、 项目形象市场渗透，项目概念传递等营销动作进行项目营销推广。;;三 入市准备;第一阶段――内部认购阶段： 工程施工，根据情况悬挂条幅、户外广告、新售楼部装修完毕、看楼通道确定、宣传物料与资料准备，媒体策略确定、销售策略确定、销售价格制定。宣传工作准备、销售文件准备。宣传资料与物料到位、前期销售文件到位。宣传推广开始、开盘活动方案讨论确定。;项目认购;销售部选址;房源销控;;以底价均价5050元/平米计 估算项目最低为4870元/平米 最高为5185元/平米;四 阶段划分;阶段划分;五 阶段策略;入 市……;销控策略;价格策略;1000元抵10000，考验意向 交1000抵10000，不限量发行，实名登记，可退，不可转让。;推广策略;阶段传播策略 信息爆炸性释放 营造大氛围，周边户外封锁，“有效引导” 放眼全西安，媒体集中火力，“高空轰炸” 点线面组合，立体出击，数量取胜，封锁西安;与其零敲碎打，不如一蹴而就 重磅炸弹，一锤定音 《华商报》四连版，西安首发;谁的朱雀门？ 悬念+文化，吸引关注+确立高端形象;与其长期分散出击，不如短期全面覆盖 数量取胜，封锁西安 区域内灯杆旗+短期大户外 灯杆旗随营销节点更换，南二环户外长期持有;阶段活动策略 名利齐收，双管齐下 公益类大型活动，造势，引发社会谈论 系列性小型活动，聚客，支撑认购工