赤岗项目酒店式服务公寓可行性分析.pptx

赤岗桥西项目酒店式服务 ;市场分析;1.0　市场分析;1.1　2006年前三季度楼市特点;市场总体运行呈现三个特点：;一线江景一手楼盘均价：16000-22000元/m2 ;嘉诚国际公寓：9500元/m2 ;1.4　参考项目;1.4.1　嘉裕礼顿阳光;定位：酒店式服务公寓 装修: 2500元/平方米 均价: 14300元/平方米 物业管理费: 3.50元/平方米·月;单间户型图;一房一厅户型图;两房两厅户型图;三房两厅户型图;1.4.2　铂林国际公寓;铂林国际公寓占地5265平方米，由3栋楼宇构成，总建筑面积约53000平方米，产品包括小复式公寓和平层单身公寓，以小???型为主，面积从30平方米到60平方米不等。 铂林国际公寓与花城大道平行的两栋楼宇楼高22层，为小复式单位，中间的一栋32层，为平层单身公寓，单位基本上都带豪华装修。其中小复式公寓面积约30－60平方米，以40平方米左右的一房两厅单位为主，实际使用面积有60平方米左右；另有60平方米左右的三房两厅，实际使用面积有90平方米左右，使用率高达153%。而平层单位则都是34平方米左右的单身公寓。 铂林国际公寓的小复式提供了中空位置“先扬后抑”、“先抑后扬”两种户型，突破以往小复式只有一种挑空选择的局限。小复式首层为客厅、厨房、阳台，二层为卧室，功能分区明显。其中客厅4.4米挑空设计，厅直出阳台，开间达3.6米。二层全层为主套房设计。;1.4.3　财智大厦;财智大厦位处广州大道、新港路两大城市交通动脉交汇点，往东300米是地铁二、三号地铁线交汇点客村站，通过地铁瞬间到达广交会新旧会场、江南西商业圈、省市政府、广州火车站、广州东站、天河客运站、天河商圈、珠江新城CBD、番禺住宅区，交通十分便利。该项目占地6,600平方米，总建筑面积42916平方米，楼高30层，由公寓、写字楼、商铺及立体车库四部分组成。项目定位为酒店式商务公寓，总套数441套，负1层为会所，1～3层为商业，4～6层为写字楼，7~30层为公寓，户型为50-140平方米不等。拥有酒店式豪华商务大堂、六台高速商务客梯和2000平方米商务会所，是广州地区首家与中国电信合作建立商务信息智能化综合服务平台的项目，通过最专业的平台实现建筑智能化。;1.4.4　珠光高派国际公寓; 高派项目位于滨江东豪宅街正中心，南邻百年著名学府中山大学；北临珠江仅百米之遥，与二沙岛对望，斜对面为广州中央商务区珠江新城及天河北高级商务区，东濒广州大道、国际领事馆区和琶洲国际会展中心，地理位置得天独厚，是二线江景项目。 　　项目拥有极为便捷的立体交通体系，门前滨江东路站有近十多条公交线路通达广州各大繁华街区；地铁二号线鹭江站近在咫尺，通往琶洲会展中心仅有四、五分钟时间，而经广州大桥通往珠江新城和天河北更只需三、四分钟就可到达。 　　项目规划占地近8000平方米，总建面积近4万平方米，为2栋连体公寓，总户数达369户。有投资型的单房、一房一厅、一房二厅；有舒适二房二厅以及具有国际视界的三、四房单位。;随着70/90户型限制细则的实施，90 m2以下中小户型产品将大量涌现，同质化竞争将日趋激烈：;2.0　SWOT分析;优势 分析;劣势 分析;机会 分析;威胁 分析;3.0　定位和策略分析;3.1　酒店式服务公寓的特点;3.1.2　酒店式服务公寓在设计和配套上具有如下特点： ;3.1.3　酒店式服务公寓的区域分布特点： ;3.2　定位;;;3.2.4　说明;3.3　策略;;;4.0　客户分析;纯投资型买家比重为60%;多项调控政策对投资性购房行为的打击和限制;年龄段在28-40岁区间；;目前市场上酒店式服务公寓租赁客群特征;5.0　产品分析;5.1.1　市场上酒店式服务公寓的户型要求 ;5.1.2　赤岗项目的户型配比 ;5.1.3　户型调整 ;5.2　配套设施分析;独立大堂（前台及礼宾部）;酒店式服务公寓装修标准原则上不低于4星级酒店的装修标准 ;大堂、电梯间及公共走廊装修注重档次和装修效果 ;厨房基本上需要配备全套厨房设施;5.4.1　酒店式服务公寓家具配置 ;平面布局上未考虑酒店式服务公寓经营方面的相关配套设施，如：布草房、洗消间、维修管井设计、出入口设计、员工厕所、员工通道、服务的交通动线等 ;6.0　财务分析;6.1　售价分析;6.1.2　酒店式服务公寓 ;财政年度;6.2　酒店式服务公寓营销和经营模式导致的成本增加;6.2.2　酒店式服务公寓需要增加的公建配套装修成本 ;6.2.4　共增加成本造价＝6.2.1＋ 6.2.2＋ 6.2.3 　 ＝ 6,180,000元 ＋ 2,080,000元＋1,782,000元 　　　　　　　　　　 ＝10,042,000元;6.3　销售收入 ;7.0　风险提示;7.1　宏观调控政