贵阳太慈桥商住项目市场环境报告132PPT.pptx

贵阳太慈桥项目市场环境报告思源经纪二零零七年十一月第一部分 项目的初步判断目录第二部分 项目市场环境分析第三部分 消费者调研分析第四部分 结论与思考 附 思源经纪简介序对本次招标与项目策划的理解对项目开发目标的理解项目策划的核心理论对本次招标与项目策划的理解选择优势的资源整合服务商进行合作 ——整合专业的、高水平的全案地产经纪公司，为项目全程运作提供保障高瞻远瞩，明确制定本项目的开发战略——以整体市场化运营的操作模式，保障实现企业开发目标对项目开发目标的理解站在大盘操作的角度及项目整体运营的高度来审视：提升价值，力争项目最大经济效益；实现整体项目的可持续性销售，控制合理开发周期；形成项目美誉度、确立开发商品牌知名度，实现有效客户资源积累，为开发商在贵州的长远发展提供战略保障。项目策划的核心理论：三个维度价值最大化市场竞争环境自身条件区位及概况经济指标详解地块现状条件分析对项目的初步判断第一部分项目的初步判断价值最大化市场竞争环境自身条件项目策划的核心理论：三个维度项目区域位置分析本项目位于贵阳市两城区之一的南明区，地处城乡结合部，为旧城改造的一部分，是目前已知的距离城中心最近的大规模潜在住宅供应。地块位置项目交通环境分析目前地块与贵阳中心区衔接的道路仅有车水路一条，且车水路为两车道狭窄小路，交通条件较差。道路是项目非常严重的制约条件。狭窄道路主要经济技术指标地块总面积：933,215平方米规划建筑用地：592,139平方米市政道路面积：20,096平方米河道及保护面积：35,787平方米林地保护面积：269,336平方米教育预留用地：15,857平方米容积率：3.0建筑密度：30%绿地率：≥35%项目红线地块功能规划分析地形较为复杂，规划建筑用地只占总地块的63%；林地和河道及河道保护面积共占总地块33%，一方面成为项目自然环境的优势，另一方面由于山地地势因素，为项目规划构成一定的制约。项目地块属性土地性质：商业、居住综合用地商业建筑面积：约80,000平方米其他公共服务配套设施建筑面积：不低于40,000平方米回迁用房：暂定为130,000平方米套型建筑面积90平方米以下住宅建面须占住宅开发建设总面积的70%以上初步按照容积率3.0计算，总建筑面积约1,776,417平方米地块建筑功能规划初步估算面积单位（平米）规划功能建筑面积住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回迁房130,000商业80,000公建配套40,000总建面积1,776,417受70/90的限制，90平米以下住宅占项目整体体量的60%，总建约107万平米，成为规划体量最大的部分。项目地块条件分析山地 地势起伏，三面环山，两面临水； 贵阳特有的喀斯特地形存在地下溶洞的可能性，建议首先进行地质初勘，了解地质情况，再开始可行的统一规划； 贵阳人对河流、水系的青睐，可以指导河流两侧的产品形态，实现价值提升。河道水面山林区丘陵区河道水面项目红线山林区项目地块可改造资源分析北部为贵州水泥厂矿山分厂等单位办公、生产及居民住宅用地，目前处于拆迁阶段；拆迁完成后会直接降低周边的粉尘及辐射等污染，大大提升地块价值。待拆迁矿场待拆迁宿舍项目周边不利因素分析地块内有三条市政高压线环绕，且东、南、西侧（贵广线规划确定未实施）被三条铁路包围，综合环境受辐射、噪音影响严重。周边受水泥厂、电厂等影响，污染严重。建筑用地林地保护河流高压线现状铁路拟建铁路项目的初步判断项目规模大，开发周期长，操作难度大；区域发展不成熟，配套不完善，交通将成为重要制约因素；地块复杂，规划受限条件较多；70/90政策对项目形成严重的制约；项目属于城区内的大盘，具有地段位置优势；三面环山，两侧临水，具有自然资源稀缺性优势。宏观经济环境城市规划房地产行业环境政策因素住宅市场竞争环境商业市场环境酒店市场环境第二部分项目市场环境分析价值最大化市场竞争环境自身限制条件项目策划的核心理论：三个维度调研数据来源说明:贵阳思源经纪 数据库贵阳市政府网站贵阳市统计局贵阳市住宅房地产信息网《贵阳房地产市场运行分析报告》（2007年上半年）通过销售员咨询网络查询等等1宏观经济环境1998-2006年贵阳市GDP增长情况800600GDP(亿元)4002000199819992000200120022003200420052006219.5237.6264.8302.7336.4380.9443.6525.6602.9GDP(亿元)年度贵阳宏观经济情况分析——GDP的强劲走势为房地产业提供了良好的发展环境信息来源：贵阳市统计局贵阳市GDP呈逐年增长之势，经济增长连续保持14%左右的强劲势头；2007年上半年贵阳市GDP同比增长15.8%，创20年历史同期