房地产估价教案第三章.pptVIP

收益性房地产的收益来源有二种，一是出租，另一种是经营。 出租：如住宅、公寓、写字楼、商铺、厂房、仓库等。 经营：如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等。 第三十页，编辑于星期五：八点 三十七分。 二、净收益测算 用于估价的净收益是客观收益，是排除了实际收益中特殊的、偶然的因素得到的一般正常收益。有形收益与无形收益都需要换算成客观收益。 第三十一页，编辑于星期五：八点 三十七分。 （一）基于租赁收入测算净收益 净收益＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失－运营费用 有效毛收入＝潜在毛收入－空置等造成的收入损失 净收益＝有效毛收入－运营费用 第三十二页，编辑于星期五：八点 三十七分。 需要注意的几点： 1、潜在毛收入、有效毛收入、运营费用、净收益通常以年度计。 2、空置等造成的损失一般以潜在的毛收入的百分比计。 3、运营费用，与会计的成本费用不同，是从估价角度出发，不包括房地产抵押贷款还本付息、会计上折旧额、房地产改扩建费用和所得税。 第三十三页，编辑于星期五：八点 三十七分。 （1）对于有抵押贷款的房地产，如果运营费用包含抵押贷款还本付息，则会使不同抵押贷款条件下的净收益出现差异，从而影响房地产价格的客观性。 （2）不包括会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧额、土地摊提费，但包含寿命比整体建筑物寿命短的构件、设备、装修装饰等的折旧费。 （3）房地产改扩建费能增加通过房地产每年的收入而提高