赤峰中天地产XXXX房地产趋势分析及工作计划_上.pptx

知新 贰零壹贰;壹 浅析当前中国房地产形势 及后市走势研判;从国际形势来看，外需下行将加剧中国目前的去库存压力，出口和经济增长速度均受到负面影响。受美元指数走强的影响，避险情绪升温导致全球资产价格下跌，中国也面临着资本外流的风险，这将加剧中国的资产价格下行速度。 从国内形势来看，持续的调控导致内需萎缩，中国经济出现了明显的回落，在“稳增长”的目标下，明年货币政策会继续当前的转向趋势，保持适度宽松的微调，但是受累潜在的中长期通胀压力，官方口径依然保持??房地产调控不动摇。因此，中国房地产明年依然面临着较为严峻的环境。;国际形势一：欧债危机愈演愈烈，严重影响中国出口;国际形势二：美国CPI走高，经济复苏缓慢，美国国债成避风港;欧债危机的恶化，美国经济复苏缓慢，对中国产生巨大影响： 1、国际外需的下行，出口和经济增长速度均受到负面影响； 2、全球避险情绪升温导致中国出现明显的资本流出现象，经济增长会受到影响。 ;国内经济1：GDP增速和CPI双降，为货币政策转向创造了条件;国内经济2：中国PMI（制造业）指数自08年后，再次跌破50%枯荣线;国内经济：从2002年开始，中国经济的货币推动型特征十分明显， 现在货币政策已经转向，但大幅度放松预期恐难实现;中国经济充满了不确定性： 1、中国的经济进入了去库存阶段，当下经济处于回落的阶段，增长速度低于预期； 2、货币政策已经转向，但是幅度不会太大，期待“稳增长”的经济发展目标； 3、短期内CPI正在加速下跌，未来“高通胀，低增长”的滞涨风险仍然存在。;行业调控的复杂：中国房地产处于明显的去库存阶段，与中国经济的去库存周期的叠加效应，加剧经济下行的风险。 行业调控持续进行：中长期的通胀压力仍存、资产价格仍处于相对高位、保障房未大量供给。 真正的行业调控才开始：这一轮的行业调控已经由简单的针对房价的调控转向了制度变革。;中央定调：坚持房地产调控政策不动摇； 价格调控观点：从房价控制在合理水平，到促进房价合理回归;;近忧：12年1、2季度，限购、限售、信贷政策不放松;下半年开始，中国房地产市场开始进入由供求力量为主导的阶段，市场供应量、购房者预期、库存及去化时间成为影响量价走势的核心因素。 调控20个月，政策效力凸显，多数城市成交量持续低迷，部分项目开始降价促销，市场观望气氛浓厚。 开发企业资金来源基本上全部被阻，全力销售回款成为唯一希望。 在政策效力、市场供应量、购房者预期、库存压力、资金压力的共同作用之下，降价促销成为四季度及2012年上半年市场营销的主旋律。;从2011下半年开始：中国房地产市场开始进入以供求力量为主导的阶段，进入买方市场阶段;市场供应量：未来潜在供应量将继续放大;购房者预期：购房者的市场预期由预期上涨转变为预期下降;降价促销情况：2011下半年以来开发商的降价促销力度不断加大，降价20%以上的项目，开始明显增多;从阶段来看：市场目前处于全面促销和局部降价阶段;市场量价走势：2011四季度至2012年上半年市场量价走势模拟;2012年，房地产形势5大预判;右道对开发商的一些建议;直面2012 中天地产各行销个案及企业品牌拓展执行建议;步步为赢 跑赢大市;无论旺市，淡市，项目成交都需关注 两个关键问题： 1、提高项目的有效上门量 （淡市下，客户观望，比竞争对手有更多的客户上门，已经成功了一步） 2、提高项目的有效成单率 （淡市下，客户比黄金更宝贵，成交率需要天时、地利和人和）;2012入市前，中天各个项目所面临的问题;中天品牌通过一年多的耕耘积淀，已经具备一定的知名度，但仍需进一步给到客户信心感知 后期产品从户型、景观而言资源皆更好，需将景观资源等做更多展示 绿城物业逐渐更加被客户认可接受，作为优势继续发挥最大力量;叁 营销策略分解;聚焦项目核心价值，落地“幸福生活在中天”的理念。 淡市营销，新老并拓，层层锁客，小步冲量。;【“幸福生活在中天”总攻略】;幸福生活在中天（2012年）;幸福第一季：好房子中天造（2012年4月份）;幸福第二季：好物管绿城保（2012年5-6月份）;幸福第三季：好邻里中天找（2012年7-8月份）;幸福第四季：好景观中天赏（2012年9-10月份）;幸福总动员：好生活 在中天（2012年11-12月份）;客服部抓紧启动招募中天会会员攻略“新老并拓，精准锁客”;老业主：持续感恩、温暖行动，持续老带新;伍. 中天3大重点个案营销推广策略;a.2011年全年客户渠道分析 ;2011年住宅销售金额约6.2亿元，占整体销售目标的90%。;;2011年来访渠道分析;2011年成交客户年龄分析;2011年成交客户区域分析; 2011年5-12月份来电数量共计 3500 余组，来访数量共计2600余组。