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设备管理规程 1．目的 保证xx大厦公共设备满足服务要求。 2．范围 项目管辖区域内的电力 （液压、气压）拖动设备 、电机、电气设备（含强电主线路） 、管道、风道、阀门及其它房屋附属装置。 3．定义 3．1、设备日常维护保养 简称“例保” 。指根据《设备保养计划表》做的经常性的保养工作。包括定期检查（测温、测压、测噪、臭味、测漏、观察、抄表等）、清洁、防腐、紧固和润滑，对不经常运行的机械进行盘车、试车、（正压风机、消防水泵、发电机） ，发现小故障及时排除，作好《发电机保养记录表》等记录。 3．2、设备一级保养 简称“一保” 。对机械设备进行检查、检测，根据实际需要局部解体，进行清洗、调整、维修更换；对电机进行绝缘摇测；对供电设备清扫，检查仪表、电器（断路器等）；对电子设备除尘、触头研磨、更换、功能检查、软件检查；对管道、风道局部除锈防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障进行处理，所需填写表格有《冷却塔一级保养记录表》《风机一级保养记录表》《生活水泵一级保养记录表》《消防水泵一级保养记录表》 3．3、设备二级保养 简称“二保”。对机械设备进行全面清洗、调整，部分解体检查和局部修理，更换易损件，振动、泄漏检测，发电机带负荷试车；对电机进行绝缘摇测，抽芯检查，清扫、轴承上油；对供电设备全面清扫，母线、导线、电器端子压接面除氧化，电器参数整定，耐压绝缘测试；对电子设备除尘、插接件接口清洗，系统功能、参数测试，工作点调整，软件维护，对管道、风道部分除锈、防腐、刷漆；对各种主要阀门（含风阀、防火阀）渗漏、故障处理或更换，所需填写表格有《冷却塔二级保养记录表》《风机二级保养记录表》《生活水泵二级保养记录表》《消防水泵二级保养记录表》。 3．4、设备中修工程 中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修，对主体部分解体修理和更换少量磨损零件，保证设备能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备能正常运转到下一次修理。更换率一般在 10%—30%。周期 3—5 年。 3． 5、设备大修工程 大修工程是指设备进行定期的全面检修，对设备要求全面解体、更换主要部件或修理不合格的零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过 30%，周期 6—10 年。 3．6、设备更新和技术改造 设备更新和技术改造是指设备使用到一定年限后，技术性能落后、效率低、耗能大或污染（腐蚀、排气、粉尘、噪音）问题日益严重，需更新设备，提高和改善技术性能。 3．7、事后维修（故障维修） 设备发生故障后，对失效、损坏部分作针对性的维修，恢复设备功能，须填写表格《设备维修记录表》 。 3．8、状态维修 通过监测设备状态参数的变化，出现明显劣化后实施的维修。 3．9、设备等级 根据设备对业主服务的重要性将其分为三级（风机类、泵类、机组类均含相应的电气控制柜），如下。 Ⅰ级设备：电梯、发电机、高压配电柜、变压器、低压配电柜、消防泵、喷淋泵、稳压泵、正压风机、火灾中央报警控制柜、区域火灾报警控制箱、消防联动柜、气体自动灭火设施。 Ⅱ级设备：生活水泵、空气处理器、冷却塔、门禁系统、防盗监视系统、冷水机组、BA 主机、交通道闸、车场自动收费装置、DDC 现场控制器。 Ⅲ级设备：除Ⅰ、Ⅱ级以外的所有设备。如：小型控制箱（配电箱）排风机、风机盘管、计费抄表装置、维修机械工具以及办公室、清洁、通讯设备等。 4、物业标识：OCT/DS。 5、设备代码，由 2 为阿拉伯数字组成。常见设备代码见下表： 代码 设备名称 01 水泵 02 风机 03 电梯 04 发电机 05 变压器 06 空调（室内外机、新风机等0 07 消防设备（包括控制联动柜、报警控制器（屏）、防火卷帘门、气体自动灭火系统） 08 监控系统 09 电气柜（箱）包括高压开关柜、低压配电柜、控制柜（箱）、照明配电箱、电表箱等 10 维修机具（包括水电、电梯等的维修工具） 11 餐饮设备 12 清洁设备 13 交通设备（包括自动道闸、收费系统等） 14 通讯设备（包括手持式对讲机） 15 办公设备 16 中央空调计费系统 17 BA系统 6、设备编号 设备编号由四部分组成：□/□/□/□ 第一部分为物业代码 OCT/DS； 第二部分为项目工程部代码 GC： 第三部分为设备拼音代码； 第四部分表示设备的序号，用数字 1、2、3、表示； 如 1#变压器编号：OCT/DS/GC/BY-001； 根据设备编号填写《设备台帐》。 7、设备保养、中修、大修周期 序号 设备类别 名称 日常维护保养周期 一级保养周期 二级保养周期 中修周期 大修周期 01 01 生活水泵 / 每季 每年 3年 6年 02 01 消防水泵 / 每季 每年 5年