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(完整word版)农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理 农村房屋买卖合同纠纷案件如何处理伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖作为一种经济现象浮出视野。由此引发的纠纷解决渐次成为司法理论必需予以回应的审讯热点。我国关于标准农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地用法权的获得作出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转那么鲜有涉及。这使得该类纠纷的司法裁决成为了审讯中的难点，从而导致司法中的裁判不统一。在肯定程度上弱化了司法对社会经济生活的调整和标准功能。有鉴于此，本文试图从农村宅基地相关法律法规的梳理着眼，以相关物权理论及宅基地用法权的宪法意义为根本视角，对涉及但不限于农村宅基地及其上房屋买卖的相关法律问题进展讨论，以期有益于该类纠纷的司法裁判。一、农村宅基地用法权的法律解读《中华人民共和国宪法》第十条其次款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家全部的以外，属于集体全部；宅基地和自留地、自留山，也属于集体全部。〞《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体全部的土地依法属于村农民集体全部的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体全部的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农民集体全部的，由乡〔镇〕农村集体经济组织经营、管理。〞该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。〞上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性；首先，农村宅基地的全部权为农民集体经济组织全体成员共同共有；其次，我国对农村宅基地实行三级全部，全部者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织；再次，农村宅基地用法权系按照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权；最终，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿获得，旨在解决为以农户为根本单位的集体经济组织成员供应居住保障，同时，受制于土地系不行再生资源的自然属性，基于需求与供给之间的现实紧急关系，对于宅基地的流转必定要求法律予以限制，因此，宅基地用法权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地用法权的获得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定〞，该项法律规定从民事实体法律规章层面对宅基地用法权的上列法律属性予以了重申。二、农村宅基地上房屋的法律定位《中华人民共和国土地管理法》第六十二条其次款规定“农村村民建住宅，应当符合乡〔镇〕土地利用总体规划，并尽量用法原有的宅基地和村内空闲地〞。该条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡〔镇〕人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，按照本法第四十四条的规定，办理审批手续。〞《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款规定“建立单位或个人在获得乡村建立规划答应证后，方可办理用地审批手续〞。上述法律规定旨在规制利用农村宅基地的建房行为，否认非依法获得农村宅基地进展建立的行为，以实现的确掌握非法占用农用地及农村宅基地的法律价值目标，因此均属于效力性法律规定，违背上列法律规定的行为应受到法律的否认性评价。农村宅基地上建房的违法行为常见于以下情形：1、村集体经济组织成员未依行政审批程序占用宅基地建房；这种情形属于行为人违法占地建立，其行为违背国家法律的强迫性规定，行为人不能获得所建房屋的物权，也当然不享有宅基地用法权，仅对其投资形成的建筑物、构造物享有实物形态的占有及处分利益；2、村集体经济组织成员违法占用农用地建房；我国依法实行土地用处管制制度，土地的利用应符合土地利用总体规划，涉及农用地转为建立用地等土地用处变更事项法律均设定了严格的行政分级审批程序，未依法定程序占用农用地建房属于严峻的违法用地行为，其所建房屋属违法建筑，行为人不能获得物权；3、非本集体经济组织成员占用宅基地建房；农村土地依法属于特定集体经济组织全部，属于该集体经济组织全部成员生存和进展的根本生产和生活资料，为维护农村、农业、农民的根本性利益，我国的相关政策始终对包含但不限于城市居民占用农村宅基地建房的行为持否认看法，国办发〔1999〕39号文件其次条规定“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅〞。对于村民占用非本集体经济组织的土地建房行为应如何处理？相关法律规定未有涉及。笔者认为，依据宪法及土地管理法的立法精神，农村土地属于本集体经济组织成员共有，应仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序获得宅基地。因此，无论是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，均不能依法获得宅基地，其建筑房屋的事实行为亦当然不能作为物权获得的原始根据。4、村民违背乡村建立规划建房；随着社会主义新农村建立步伐的加快及城乡一体化进程的推动