海口市海口湾1号建设项目可行性研究报告.pdfVIP

第一章 总论 1.1 项目名称 海口湾 1 号建设项目可行性研究报告 1.2 项目建设单位及建设单位简介 海南 XX 实业投资有限公司 1.3 可行性研究报告编制单位 海南省建设项目规划设计研究院 资格证书编号： 1.4 可行性研究报告编制的主要依据 1、《海口市城市总体规划》（2005-2020 ）； 2 、《滨海核心区海口湾控制性详细规划》； 3、《海口湾A2302 地块修建性详细规划》； 4 、《海口市国民经济和社会发展十一个五年规划纲要》； 5、国家相关规范标准； 6、建设单位提供的意见、资料等； 7、建设单位与海南省建设项目规划设计研究院签订的工程项目 咨询合同。 1.5 可行性研究的范围及主要内容 项目提出的背景、建设必要性、市场分析与预测、建设规模、建 设方案、环境保护、工程招标、节约能源、企业组织与劳动定员、项 目实施进度建议、项目投资估算及资金筹措、财务评价等。 1.6 项目地址 项目建设地点位于海口市核心滨海区，紧邻城市商业副中心，北 临琼州海峡，南靠城市中心绿肺万绿园。规划用地面积为 50930.65 ㎡，地块为滨海填海区，土地条件为净地，场地平整。 项目东侧及南侧是万绿园，北侧为美源第二时间酒吧街及规划中 的七星级度假酒店，西侧为中海石油公司及美源游艇码头。用地东侧 及南侧为大面积公共绿地，北侧为商业用地，东边为市政绿化用地， 西侧为二类居住用地，现状有阳光经典住宅区，及中海石油总部。 项目紧邻海岸线，东边是观海东路，南边是红棉路，西边是观海 西路。观海西路与红棉路交叉，向南延伸与滨海大道相接。观海东路 向北接葫芦岛七星级度假酒店，且为必经之路。 1.7 建设内容及规模 本项目建设内容包括建（构）筑物、给排水、供电、电信、煤气、 消防、区内道路、园林景观及绿化等。 2 2 本项目总用地面积 50930.65m ，总建筑面积 83852.4m ，其中计 2 2 容面积 54495.8m ，不计容面积（地下室）29356.6m 。酒店客房面积 2 45757.1m ，包括 L 型连栋酒店公共区套房 1 栋、7 层产权式客房 4 栋、3 层总统计套房 8 栋，总客房数 437 间。酒店配套及其他面积 2 8738.7m ，包括酒店大堂及大堂吧、餐饮、会议、康体、娱乐等。地 2 2 下室面积 29356.6m ，其中地下室人防面积 2040.8m 。架空层面积 2 （不计入建筑总面积）2376.11m 。 1.8 项目总投资及资金筹措 项目总投资 59582.35 万元。其中，酒店与公用工程固定资产投 资 27021.34 万元，流动资金 503.86 万元；产权式房地产开发投资 32057.16 万元。 本项目总投资 59582.35 万元，全部由建设单位自筹解决（其中 销售滚动投入 2650 万元）。 1.9 项目财务评价 经计算分析得出： 1、产权酒店、产权度假别墅的销售收入高达 125046 万元，扣除 建设成本及税金后，利润总额为 82359.93 万元。项目投资利润率高 达 257% 。说明项目经济效益和投资效果较好，具有较强的盈利能力。 酒店正常经营时, 年收入高达 14481 万元，项目正常达产年税前利润 总额为 1423 万元。 2 、年均投资净利润率为 7.82% ，税前财务内部收益率为 65.59% ，税前投资回收期为2.11 年（含建设期 2 年），税后财务内 部收益率为 49.13% ，税后投资回收期为2.24 年（含建设期 2 年）， 均满足了基准值的要求。说明项目开发的经济效益和投资效果较好， 具有较强的盈利能力。 3、从敏感性分析可以看出，投资增加 10%，对项目的效益影