集体土地价格评估若干问题2.pptx

集体土地价格评估若干问题;目 录;;;集体土地价格类型;三、集体土地权利分析;三、集体土地权利分析;三、集体土地权利分析;;;;三、集体土地权利分析;四、土地价格的理论成本构成;四、土地价格的理论成本构成;集体土地的价格可以分解为两大部分： 一是由城市边缘农地地价决定的价格； 二是由土地所在区位决定的区位地价。;集体土地与国有土地价格差异因素;集体土地与国有土地价格差异在测算方法上的表现;（一）建设用地评估 理论上来看，适合农村集体建设用地流转价格评估的有市场比较法、收益还原法、成本逼近法 鉴于各评估方法各有自己的限制条件和适用范围，所以在评估集体建设用地流转价格时，应该考虑不同的流转方式对价格的影响。;1、宅基地使用权价格评估 (1)成本逼近法 村集体内部 农用地取得费＋相关手续费：取得费的测算可理解为农用地转为建设用地后耕种该宗地的损失量。相关手续指办理宅基地审批的有关费用。 村集体之外 农用地取得费＋ 所有权收益＋相关手续费：;(2) 基准地价系数修正法 在制定了城镇基准地价的城区周边，采用基准地价系数修正法进行评估，再根据国有地与集体土地在增值收益、基础设施条件等因素的不同进行修正，最终得出作为集体建设用地的宗地价值。即国有转集有折扣法 在制定了集体建设用地基准地价的区域，直接进行系数修正可得。;(3)剩余法 根据周边住宅出租的客观租金还原测算，通过剔除相关费用，剥离得到宗地的价值。;2、企业用集体土地价格评估 （1）成本法 同国有地评价方法 成本构成与国有地有区别 取得费不同 所有者权益不同 （2）收益法 一般不用收益法，除非出租经营 收益还原率较高。因为租价比高于国有土地。租金一般与国有地相近，价格比国有地低。;3、留地安置商用地价格评估 指政府在征用农民集体土地后，安置给农民集体的第三产业用地，具体如商业(农贸市场)、办公楼、公寓等。无期限但不可转让的集体建设用地，只能用于开发建设后出租等。 可采用收益还原法进行评估。?由于市场竟价体现价值不充分，其价值权益也表现有缺陷，价值相对也会比较低。 使用方式只??出租不能变现，存在较大的资金风险与时间价值风险。因此，与同类用途的国有用地相比，其风险大，其还原利率相对较高。;法规政策的滞后 很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转（使用、规划、开发建设、转让、出租、抵押）做出明确的规范。 变现能力差 集体土地在市场上的变现能力差具体表现在： 1、集体土地没有参与市场流通，人们对它的了解程度较差； 2、交易范围小造成市场窄小没有可参照的依据。;使用风险较大 集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大，这是由于： 1、使用权的取得没有法律、法规的充分保护； 2、面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在； 3、有些集体土地上的建设不符合土地利用规划和城市建设规划。 与国有土地在权利上的差别 就目前的房地产市场状况看，集体土地与国有土地存在差别。 1、所有权的差别和使用权的差别。 2、土地使用权价格上具有不确定性。;（二）农用地评估;农用地宗地地价修正系数及说明表（样例）;（二）直接评估方法要点;类别;类别;类别;类别;（三）未利用地评估方法要点;六、集体土地评估应用方向;七、典型问题讨论;;;;