项目定位可行性研究报告.pptx

成都项目定位可行性研究报告 ;一、项目简介 二、项目定位的可能性方向 三、项目定位方向分析 1、纯住宅形式 2、纯办公形式 3、小户型公寓 4、SOHO 5、酒店式服务公寓 四、关于本案项目定位操作的几点建议;一、项目简介;本案基本情况：阳城公寓（攀枝花大厦）位于成都市人民北路一段３号，坐落在府南河万福桥北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。 目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。;本案存在的问题： 是烂尾楼 目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大 产品内部空间布局已按酒店规格设计， 进行其他方向的改造会产生一定的缺陷;二、项目定位的可能性方向;本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?;三、项目定位方向分析; 目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。; 本案虽然已经完成主体结构封顶， 而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化， 而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。;本项目产品可能的用途之 ——小户型公寓分析; 以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。 如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得??案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。 因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。;本项目产品可能的用途之 ——SOHO分析; SOHO是英文small office home office的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。 SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。 本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。 ; 项目所处的地理位置属于由市中心商业 区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。 目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。 ;;结论： 项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。;本项目产品可能的用途之 ——酒店服务式公寓分析; 什么叫酒店服务式公寓？ 此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。 所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 ;酒店式服务公寓的特征： 一、提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。 ;二、商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。 面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。 不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。;;项目所在地位于连通市中心与成都北部的交通干道——人民路上，并且紧临俯南河。 以俯南河为界，往南是成都市的商业和CBD辐射区域，是商务及旅游人士的聚