阳光城商业街推广报告.pptx

金地阳光城商业推广探讨;商业市场分析 ;商业市场分析 ;;中南商圈以大型购物中心为主，以他零售业为补充，是武昌最早的商业中心，包括：中商广场，世纪中商，工行广场等大型商场。 徐东商圈自二桥建成后突飞猛进，以大型购物中心及超市为主，被充性商业集中在武青三干道，包括：徐东平价超市，销品贸，好美佳，沃尔玛，金马家居，欧亚达等大型购物中心。 街道口商圈以前主要以电子产品为主，形成庞大的电子市场，大型商场正于此扩张，补充性商业主要集中在珞狮路，包括：电脑城，电脑大市场，群光广场，新世界百货等。 司门口商圈是形成较长的商圈，主要以零销为主，是武昌最大的零售中心，其形成原因与汉正街类似，主要依托于水路交通形成。 水果湖商圈主要以零售为主，以餐饮为辅，是武昌休闲商业之一。 马家庄商圈以运动产品为主，依托于武汉体育学院，近年得以蓬勃发展，并由马家庄延武珞路向两端扩展。 鲁巷商圈因鲁巷广场的开张而逐步形成，加之苏宁电器、电子市场开业，目前具有一定规模。但尚未形成商圈概念，缺乏足够的商业磁力，其周边缺乏成规模的零售商业作为补充。;二、鲁巷广场周边商业细分;通过调查我们发现，与鲁巷广场相补充的零售商业主要集中在民族大道上，且其业态分布较为混乱，自发形成，未形成一个核心概念，主要以生活配套性商业为主，且商业形象单薄，无统一商业规划，商业包装良莠不齐。为我项目打造单一主题，统一形象商业街提供条件。 目前民族大道商业铺面租金集中在20~45元/平方米，当前民族大道无临街商铺出售，随着关山公园的建设，市场将释放出对民族大道商业铺面的需求。;各楼盘商铺面积一般在2000—8000平方米不等。 各项生活配套设施正在逐步完善。 以商业街、沿街底商以及商业裙楼为主要形式。多数楼盘将商业街均设置在小区的入口处，不仅为区域内部居民提供便利，并吸引社区外人群。 从目前已开始投入使用的商业街经营业态来看，绝大多数楼盘对于社区商铺定位于满足日常生活如超市、美容店、药店、银行等为主。如东林外庐的临街商铺以经营酒店、发廊、文体用品、眼镜店、电动车、五金为主； 框架结构，可开可合，面积从40平方米到300平方米甚至更大。均价一层都在5000－7000元/平方米，二层铺，约在4000元/平方米。 部分项目改售为租，日益重视招商。希望通过先租后售的形式催涨商业价值。;小结;积累客户分析 ;;用途;行业;单价（元/㎡）;原因;金额; 客户对本项目的价值认识不足，以至于对本项目的价格预期较低；后续需要大量解说片区发展的前景。 从客户的购铺需求及经营业态可以看出，客户主要持投资心态，对自营无经验且不明了自营方向，后期需要加强投资引导。;客户把握提示：;项目自身分析 ;二、项目优势;单面街区商业价值降低： 商业街对应街面较少，无法形成商业互动。 室内结构一般： 内部柱网多，多有转角，开间与进深比并非最佳。 目前高新区商业氛围整体偏弱，实现租金水平不高： 目前光谷区内没有明确的商业中心，商业布局散乱，街铺实际承租的租金水平在20—45元/ ㎡。 区内商业面积大量空置： 目前光谷区的商业物业空置情况较为严重，尤其商业裙楼的空置数量更大。 周边街区形象较差： 民院路区域街铺形象较差，延接的新竹路沿途全部为自建村屋，门面的经营档次较低。;项目业态分布 ;结合市场及客户情况寻求对接； 以科学的规划业态形式吸引客户，增强其投资信心。 根据项目属性进行具体规划；;业态规划理论参照;综合周边商业现状分析：各楼盘商业业态主要以社区便民服务为主，再覆盖周边消费群体； 在对本项目商业的客户调查中，大部分客户看好光谷商机及周边商业环境。 大多数客户对该地区需要的业态尚不清晰．;作为住宅底商的街铺，硬件配备如：水电供频、烟道排污、板梁荷载等方面相对简化，对于经营条件要求较高的餐饮、电器专卖等商业可能有影响； 立于市政路双侧，处于社区之内，业态上不得与居住功能冲突，如：卡拉OK、舞厅、中式餐饮等扰民业态应禁止开放； 本项目住宅为学院区域内的高尚社区，结合周边的高校人文环境及与住宅品质的般配，在商业规划上应对于咖啡语茶、西式餐厅、书吧等行业有所考虑。 为应对高校经济惯有的季节性落差，其商业性质需结合社区人群消费作为保障。;项目主题定位 ;商业街的分类 中央商业街 特色商业街 社区商业街 ;中央商业街特征比较 1、具有综合性功能的区域。涵盖一般的零售业和服务业，并且包括金融、贸易、信息、展览、娱乐业、房地产、写字楼及配套的商业文化、市政、交通服务等设施。 2、有较高的社会知名度。像武汉的航空路、上海的南京路、北京的王府井、香港的中环、纽约的曼哈顿第七大道等 。 3、中央商业街的功能要辐射整个城市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。 4、中央商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，人流、车流量最大，