第二章资产评估学__资产评估的基本方法 .pptx

第二章 资产评估的基本方法 本章基本要求掌握资产评估三种基本方法的基本原理、内容和各项参数指标的确定方法，熟悉资产评估方法选择的基本依据，了解各种评估方法间的关系。能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估。本章重点对资产评估中的市场法、收益法和成本法的理解，特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键。资产评估基本途径和方法成本法市场法收益法收益途径成本途径市场途径未来评估基准日过去资产评估方法体系成本法收益法市场法收益额收益期折现率类比调整法评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值直接比较法评估值=重置成本×成新率现行市价法市场售价类比法 价值比率法市价折扣法 功能价值类比法价格指数法成本市价法重置核算法物价指数法 重置成本成本法功能重置成本法 统计分析法 成新率直接价值法 观察法 使用年限法 第一节 市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义： 市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一 9、我们的市场行为主要的导向因素，第一个是市场需求的导向，第二个是技术进步的导向，第三大导向是竞争对手的行为导向。10、市场销售中最重要的字就是“问”。11、现今，每个人都在谈论着创意，坦白讲，我害怕我们会假创意之名犯下一切过失。12、在购买时，你可以用任何语言；但在销售时，你必须使用购买者的语言。13、He who seize the right moment, is the right man.谁把握机遇，谁就心想事成。14、市场营销观念：目标市场，顾客需求，协调市场营销，通过满足消费者需求来创造利润。15、我就像一个厨师，喜欢品尝食物。如果不好吃，我就不要它。16、我总是站在顾客的角度看待即将推出的产品或服务，因为我就是顾客。17、利人为利已的根基，市场营销上老是为自己着想，而不顾及到他人，他人也不会顾及你。 （二）基本前提： 1、需要有充分发育活跃的资产市场 2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的。（三）市场法的适用范围主要适用于单项资产的评估，如生产设备、原材料、确定遗产税、财产税的税基时的评估。在进行企业价值评估时，较少采用市场法，因为不可能或不容易找到一个相同或相似的企业整体资产。二、运用市场法进行资产评估的方式1．找到完全相同的参照物，以参照物的价格替代被评估资产的价格。２．找到相类似的参照物，对参照物的价格进行价格调整。（１）时间因素：参照交易时间与被评估资产评估基准日的相差时间的影响。（２）地域因素：指资产所在地区或地段条件对价格的影响。（３）功能因素：指资产实体功能过剩或不足对价格的影响。三、市场法的程序及优缺点 市场法评估资产的程序明确评估对象进行公开市场调查，收集资料，寻找参照物分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物，应选择三个以上的参照物。把被评估资产与参照物比较分析调整差异，做出结论。优点：（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能反映市场现实价格；（2）评估结果易于被各方面理解和接受。缺点：（1）需要有公开活跃的市场作为基础，有时因缺少可对比数据难以应用；（2）不适用于专用机器设备和大部分的无形资产，以及受到地区、环境等严格限制的一些资产评估。四、市场法中的单项资产的评估方法 （一）直接比较法 1.基本原理： 　利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较，而判断评估对象价值的一类方法。该方法直观简洁，便于操作。2.适用条件： 　参照物与评估对象之间达到相同或者基本相同的程度，或者二者的差异主要体现在某一明显的因素上。3.基本计算公式为： 　评估对象价值=参照物合理成交价格或： 评估对象价值=参照物成交价格×评估 对象特征÷参照物特征4.特别注意：　本思路事实上认可，参照物和评估对象的价值之间受某一特征（或者因素）的影响，而且成正比关系。　例：除生产能力不同外，其他都一样。参照物的生产能力是100万件，被估物的生产能力是80万件。而参照物的市场价格是10万元。由上面的公式可算出评估对象价值。 解：评估对象价值=参照物成交价格×评估对象特征÷参照物特征=10*80/100=8万现行市价法市价折扣法功能价值类比法价格指数法成新率调整法5.直接比较法的具体种类 直接比较法（1）现行市价法　当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 （2）市价折扣法　①原理　以参照物成