深莞惠都市圈城市更新实务文章汇编.docx

深西 西 深 政 政 莞资 地 莞 实务惠都本 产金融研究 实 务 惠 都 院 文 市 章 圈汇 城编 市 更 新 2020 年 5 月 深莞惠都市圈城市更新实务文章汇编目录 深圳篇 1 第一篇 深圳拿地良方：深圳非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与 税务筹划 1 一、深圳市集体经济组织非农建设用地/征地返还用地开发方式 2 二、非农建设用地/征地返还用地项目开发流程与注意事项 9 三、非农建设用地/征地返还用地合作开发税务要点与税收筹划 12 四、个人总结与体会 15 第二篇 产业地产（工改工）项目运营和融资策略 17 一、产业地产（工改工）项目开发建设与销售运营模式 17 二、产业地产（工改工）项目的全流程融资 18 三、产业地产（工改工）项目融资的闭环建设 19 第三篇 城市更新双抬头：开发商的实务操作与财税、融资应对策略 21 一、缘起：形成原因 21 二、实操：确认实施主体后的实际操作 23 三、疑难：税费问题及其解决建议 29 四、总结 31 第四篇 土地整备利益统筹项目的操作要点、房企进入方式暨资金投入分析 33 一、土地整备利益统筹项目的适用及具体操作流程 33 二、土地整备利益统筹项目各阶段实操及注意事项 34 三、开发商参与利益统筹项目的具体方式及各阶段的资金投入 36 第五篇 城市更新项目前融实操暨开发商融资工作要点 38 一、城市更新项目前融需求种类 38 二、城市更新项目前融思路及融资方案 39 三、开发商融资实操建议 41 第六篇 村企合作实务及财税操作要点（一）——村企合作项目种类及合作 方式 43 一、社区股份合作公司概述 43 二、集体用地的概念、种类与开发方式 47 三、村企合作项目种类 52 第七篇 村企合作实务及财税操作要点（二）——开发步骤程序与实操注意 事项 54 一、村企合作城市更新项目开发步骤程序 54 二、村企合作净地开发项目开发步骤程序 58 三、两者对比与实操注意事项 60 第八篇 村企合作实务及财税操作要点（三）——税务基础要点与税筹实操 技巧 62 一、村企合作城市更新项目的土地成本及税务基础要点 62 二、村企合作净地开发项目的土地成本及税务基础要点 68 三、两者财税方面对比与税筹实操技巧 80 第九篇 集体用地平台交易实战攻略 83 一、深圳集体资产交易政策演变 83 二、深圳集体资产平台交易案例分享 85 三、个人心得 88 第十篇 城市更新项目融资实务 90 一、城市更新项目并购交易方案常规设计 90 二、城市更新项目收购所涉并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资要求 90 三、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资实务 91 四、城市更新项目并购贷、拆迁贷、地价款及开发贷融资操作细节 92 五、给开发商的建议 93 第十一篇 大湾区系列（一）： 深圳城市更新项目操作流程、各阶段实操要 点、资金投入分析暨房企进入方式 94 一、深圳城市更新概况 94 二、深圳城市更新项目操作流程及资金投入分析 94 三、房企进入深圳城市更新项目的阶段及方式 98 第十二篇 大湾区拿地策略及工改系列（一）：深圳村企合作/拿地方式汇总 暨实操要点 100 一、深圳的集体土地国有化历史沿革及历史遗留问题分析 100 二、村企合作/拿地模式 102 三、建设原则 113 四、建设标准与人口资格标准 114 五、原村民建房程序 114 第十三篇 大湾区拿地策略及工改系列（二）：深圳市工业用地/工改项目操 作指引 116 一、工业用地/工改项目投资趋势及风险评价 116 二、工业用地分类及建筑用途、功能要求 117 三、工业用地项目与工改项目差异分析 119 四、工业楼宇转让 129 五、工业用地项目与工改项目的规划及建筑设计要求 135 六、工业用地及工改项目销售运营策略及案例分析 137 东莞篇 139 第一篇 东莞市单一主体挂牌招商模式下的收并购实务 139 一、单一主体挂牌招商模式下的拓展模式 140 二、单一主体挂牌招商模式下的拓展模式利弊分析 141 三、单一主体挂牌招商项目拓展主要关注点 142 第二篇 大湾区系列（二）：东莞城市更新项目操作流程、各阶段实操要点、 资金投入分析暨房企进入方式 145 一、东莞城市更新概况 145 二、东莞城市更新项目进入性分析 145 三、东莞城市更新项目进入方式及阶段 147 第三篇 东莞城市更新实务（一）：东莞土地、