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房地产企业财务管理策略 随着房地产业走向成熟，我国房地产企业的关注焦点不断转换。当未来企业把关注 焦点转向功能策略层面上时，财务管理策略值得深究。 众所周加，市场整合，将是下个阶段中国房地企业竞争的焦点问题。对于机会丛生 的房地产行业来说，如何提升这种整合的价值，需要我们进行深入的思考。深入到房地 产业的战术层面，我国的房地产企业在财务策略上的运用，将为企业带来匪夷所思的竞 争优势。 一、房地产财务经理的使命 房地产企业的财务经理每天需要思考各类问题，比如用什么形式的贷款或者投资怎 样类型的物业，还有短期回报和长期回报的权衡。综合来看，所有关注的问题都集中于 以下几类领域。 建立竞争优势的资本杠杆 企业财务，已经成为当前企业竞争技术层面的重点，资本与实业的有效结合，可以 形成事半功倍的效果。从万科在资本市场上的风起云涌，到华远与境外资本的对接，再 到金地的市场扩张战略，这些无不是通过财务策略的应用，使得企业在发展上形成了强 有力的资本支撑。 因此，合理、有效的财务策略，可以帮助房地产企业节省资金、减少资金成本。 财务策略的问题和市场风险 总体来看，中国的房地产从财务管理的角度来说，存在以下几方面特点：第一，资 产负债率偏高，平均 70 ％以上的资产负债率已经成为众所公认的事实，容易陷入财务困 境；第二，融资渠道过窄；第三，投资粗放。 再从市场风险看，首先，中国房地产市场地区差异大。上海、北京、广州等一线城 市近年房价飙升，不断搅动整个市场大局，地区的差异使市场更为复杂，正确的投资策 略的制订难度加大。其次，政策的不稳定容易激发市场动荡。中国的房地产行业调控中， 政策起了重要作用， 但纵观上世纪 90 年代至今的政府调控房地产行业的政策， 波澜迭起。 由此来看，中国的房地产行业风险还是较高的，由此引发的控制风险的财务管理，如分 散投资组合、稳定现金流就成为当务之急。 二、企业财务策略关注的焦点 稳健财务提升形象：资产负债率的下降 资产负债率作为考察企业财务稳健性的主要指标之一，其重要程度不言而喻。恰当 的资产负债率不仅能控制企业资本成本、提升企业价值，还可带来极大的竞争优势。当 初李嘉诚“以小吃大”收购正处于流动资产不足危机的和记黄埔，就是凭借 40％的偏低 同业的资本负债率， 赢得大股东汇丰的青睐， 击败有 58．6 ％的负债率的新鸿基和 63 ．5 ％ 负债率的太古地产，成就了集团的一次大的经营飞跃。 推荐方案：建立多元融资渠道 长期以来以银行贷款为主的债权融资方式使得房地产企业资本负债率难以降低，随 着金融改革的深入，各种融资方式的展开有了初步的平台，这对于困于债务融资的企业 无疑是一个利好消息。近两年的资本舞台可谓高潮迭起， REITs 出现、海外私募、 ABS和 MBS推出、股权回购、可转债、海外上市、租约变现等一系列创新融资令房地产业的融 资有了新的元素。这种带有股权融资和表外融资特征的融资策略，对于降低资产负债率 实为有效措施。 长期增长的关键：匹配的现金流 现金流同样是一个值得关注的指标。因为在长期内，折现现金流才是公司价值的真 正体现，管理界早有“现金至上”的说法。 以香港新世界发展集团治理现金流为例。 1997 年到 2000 年间，集团大幅增加对中 国市场的多元化业务投资，如水电、交通配套、酒店、地产、物流等，大量投资加上公 用事业和酒店的回收期较长，造成现金流入不敷支，集团诉诸配股发债等手段大量举债， 结果股价大跌利息暴涨。好在 2001 年开始集团及时调整策略，进行重组，优质子公司移 动的分拆上市，同时由于项目运营现金的流入，使得集团现金流入大大增加，走出了现 金流困境。 这里值得注意的是，虽然新世界集团凭借出色的管理和对投资业务前景的准确判断 最终走出了困境，但如果放到内地的房地产企业可能就未必能“起死回生”了。那些对 各地的市场没有深刻的认识和敏锐直觉的企业若想仿效新世界的做法， 风险是