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防范我国房地产市场风险研究 内容摘要： 目前，房地产市场风险已成为我国经济的最重要风险 之一，主要体现在住房抵押贷款违约风险、 房地产开发贷款违约风险 和地方政府融资平台债务违约风险上。 从现阶段情况来看， 住房抵押 贷款风险较小， 房地产开发贷款风险可控， 而地方政府融资平台债务 相对不透明，不确定性较大。应从征收房产税、加强信用体系建设、 提高银行风险评估和控制能力、 完善期房预售制度、 改革财政体系和 地方政府融资制度等方面来防止房地产市场引发系统性金融风险。 一、房地产风险是当前全国面临的最重要经济风险之一 我国 1998 年实行城市住房体制改革，对释放居民住房需求、刺 激房地产业发展和整体经济繁荣起到了巨大的推动作用。改革初期， 房价上涨并不剧烈， 1998-2003 年全国房价年平均上涨率只有 4.2% ， 远落后于同期居民收入的增长速度。真正的房价暴涨始于 2004 年， 2004-2010 年全国房价年均上涨 15% ，明显超过了居民收入增长速 度，尤其在东部沿海发达省份和城市，房价的上涨更为剧烈。 鉴于房地产市场对宏观经济的巨大作用， 房价暴涨加大了各方面 对房地产市场风险的担忧。人们担心，一旦房地产泡沫破灭，将拖累 实体经济下行， 造成经济增长减速乃至停滞； 由于房地产市场与金融 系统密切相关， 房价大幅下跌还可能造成居民住房抵押贷款、 房地产 商开发贷款的大面积违约，从而危害银行系统安全。特别是，由于地 方政府财政的重要来源土地出让收入严重依赖房地产开发收益， 房价 大幅下跌会使地方政府土地收入减少， 从而威胁地方政府融资平台的 安全。因此，房地产市场风险是我国当前面临的经济和金融最重要风 险之一。 二、房地产市场风险分析和评估 1.住房抵押贷款风险较小 居民住房抵押贷款是银行重要的贷款方向和资产形式之一， 截至 2012 年底，工农中建四大行的个人住房贷款占银行贷款总额的比例 平均达到 18% 。从当前情况来看，住房抵押贷款是银行最安全的资 产之一，所面临的违约风险较小。 主要原因在于我国住房抵押贷款的 首付比例较高，首套房首付比例一般在 30% ，二套房首付比例更高， 普遍在 50% 。近来由于调控政策的加码，二套房首付比例已经提高 到 70% 。高的首付比例意味着低的贷款价值比（ LTV ），即所需偿付 贷款与房产价值的比例较低。如果一套房产的首付比例是 30% ，意 味着 LTV 值在贷款合同开始时即是约 70% ，随着贷款的偿还， LTV 值会越来越小，相应的贷款风险也越来越小。 理论上， 只有当 LTV 超过 100% 时，贷款者才会选择违约， 拒绝 偿还贷款（即所谓策略性违约）。由于我国住房抵押贷款首付比例很 高，这意味着房价需要大幅下跌才可能使 LTV 值超过 100% 。以首付 比例 30% ，要使贷款者策略性违约，则意味着房价下跌要明显超过 30% 。而从近期我国房地产市场状况来看， 这是一件可能性极低的事。 从银行的住房抵押贷款至少可以承受房价下跌 30% ，而