伟业_吉林滨江项目营销建议终108.pptxVIP

2007.07.18.;;;吉林市为吉林省经济发展主要经济支柱之一，与省会长春大有分庭抗礼之式;城市高铁拉近吉林长春经济发展;;近年来吉林市房地产开发建设规模增长较快，房地产业开始进入较快发展阶段;吉林市为单中心城市结构，南部是城市发展重心;宏观市场分析 ——城市规划;吉林市打造国际花园城市;宏观市场分析 ——城市规划政策性导引;2006年吉林市全年城市居民人均可支配收入9550元，比上年增长11.0%，人均消费性支出6540元，增长11.3%。 城市人均住宅使用面积达14.1平方米，增加0.83平方米。;吉林市房地产市场目前正处于启动阶段;2006年吉林市城市将以棚户区改造为重点，实施项目6个，投资502520万元;宏观市场分析 ——结论;;“松花江岸线景观轴”是吉林的城市灵魂， 本项目位于江岸景观带上。;滨江地区将成为吉林市高尚休闲区;吉林加紧建设特大型生态经济城市,宜居是城市发展的战略目标 以棚户区改造为代表的吉林城市建设正加快步伐 “清水绿带”工程使松花江岸线景观轴成为吉林市的灵魂 吉林松花江南部地区是城市发展的新重心 丰满区滨江地区正成为吉林市高品质的文化教育和生态居住区;;科教文化区主要指吉林市恒山西路以南、吉林大街西侧区域 北华大学 吉林市体育运动学校 吉林市第二高级中学 松花江中学 丰满区英语实验小学 新世纪幼儿园 阳光实验幼儿园 吉林市文化艺术幼儿园;中观市场分析 ——结论;;周边景观配套;交通便利; 吉林大桥、江湾大桥为本项目地块联系对岸的两个城市交通枢纽； 地块整体被华山路和滨江东路包围，形成流畅的交通环。;1号地西临世纪广场，北临吉林大桥，地块基本呈方形。交通便利性好，可与周围配套设施形成商业延伸和对接。;微观市场分析 ——结论;;调研区域确定;市场综合描述;样板项目框;供 应 量 统 计;产品类型;户型分析;户型分析;户型分析;户型分析;潜 在 供 应 分 布;竞争分析 ——结论;;客户分析;景观 + 豪宅 + 高尚人文 + 国际化 大东北宜居中心;景观豪宅汇聚财智精英; ; 传统石材，或者新型的陶土面砖、金属屋面等考??的材质可以提升住宅外观整体品质。;奢华大堂;奢华大堂;奢华大堂;绚丽公共空间;;考究建筑细部;立面的功能延展;完善配套之休闲功能;完善配套之餐饮功能;特色园林景观;下沉式阳光私属庭院，细节回归自然； 平地、坡地、平台、露台构成多层次立体叠园绿化； 从生态群落、植物特性、四季绿化、植物群落配置选种100余种植物。;顶级商业功能;酒店化高档装修;内部园林小品的符号化及故事性;气派的起居系列——北京星河湾;大连明珠;辐射冷暖系统 置换式新风系统 可调式外遮阳系统 中央吸尘系统;智慧家居;案例：北京银泰中心柏悦居;;通过对供应市场的调查，进行深入分析，结合对销售现场和有关人员的深访，分析总结如下：;家庭收入：个人平均收入一般在1100元/月上下，而能够买得起中高档住宅家庭，个人月收入都在1500元/月以上；;大部分购房客户目的是自住、用于改善居住条件，投资客户比较少。; 对满意的房子购买果断，但中年人不愿意贷款，通常会一次性付款，即使暂时没有这个经济能力，也会尽量增加首付比例，但年轻人开始接受贷款买房的方式； 吉林与东北地区大多数购房者一样青睐于150平方米以上的大户型（如水韵名城的一期房子面积不够大，很多客户等待二期的大户型），尤其是对客厅面积要求较高，甚至可以减小卧室面积也要拥有一个大客厅，以彰显荣耀； 喜欢朝阳的房子，至少主卧室要朝南——对采光要求高； 喜欢临江观景的房子。; 对改善居住条件和提高生活品质的心理急切； 容易冲动购买，一般只要看中的房子可迅速落定； 住在大房子和高级社区里感到体面； 对良好的物业和教育配套有很大兴趣，如大连万达的物业和配套学校对客户产生强烈吸引力;客户特征;目标客层一：普通政府公务员事业单位人员、普通专业技术人员、江北南迁的单位员工等对中高端价格住宅商品的需求市场。;;;圈层营销 + 定点清除 资源先行 + 首批引爆 现场打击 + 感官管理;圈层营销+定点清除 各类财富圈层的定向性营销;圈层营销+定点清除 京哈高速、汽博会、吉林高端别墅等定点户外推广;媒体作用： 通过百度精准营销的准确定位，促成销售。 制造在高端客群中的持续影响力;蓄水期中，通过对业内、周边等高端客户的产品推介活动，树立项目高位形象 并以户外、纸媒等形式面向区域周边高端客群资源进行推广配合;现场打击重中之重 全程客户感官管理;;;售楼处;2005年4月3日—5日，项目正式发售侨城卡。截止到2005年