兰州兰澳大厦项目商业部分营销策划报告_67_XXXX年.pptxVIP

兰州·兰澳大厦项目  商业部分营销策划报告;;;;;;;;商圈概况及对本项目的借鉴意义？;;;;;;;;;产品基本属性决定了其所适合经营的业态业种;;;;;;;;商业部分的真实价值所体现的价格是多少？;;;;;;;按照目前项目周边的业态业种分析，上表便是目前项目的比较真实的市场价格。 按此价格可测算项目应得销售额为：;中国现有的营销模式，哪一种更适合本项目运作？;;;;完整的商业运营模式，与调整后的两种模式，共同构成本项目的三种营销模式。 其运作，需要的业态、业种条件不同，营销模式不同， 对开发商的风险、利润、运作难易的影响也各不相同。;;注释1 市场价值3万元/㎡的商铺，可以销售为4万元/㎡，虽然要将超出部分以即买即返等方式部分返还给投资客，但是一般仍有部分超出价格，可以多使用2-3年。 例如： 实际价值3万元/㎡的商铺，销售价格为4万元/㎡，承诺前3年每年返还10%的房款； 我们为了促进销售，可实行即买即返前2年租金的政策，即当场返还给客户20%房款8000元； 则可实现—— 1、等于销售价格3.2万元/㎡； 2、前2年开发商无需再为经营状况苦恼，即便收不到1分租金仍不需向投资客支付 租金； 3、本来开发商第一年就要给客户返租，现在可以在第3年的年底再向投资客户支付10%的返租 承诺，这一部分租金可在开发商手中多运作2年。;因，未了解开发商在此项目商业部分的开发目标和内部财务关系、处理办法，及对风险的免疫力； 所以，无法简单依照常规判断建议采取哪一种运营模式，也就不好确定采取哪种营销模式。 调整后的模式一在一定条件下具有最优性，又可以提前进行招商，且不和完整模式冲突；所以可以先执行招商和相应的营销推广。 但是，完整模式和调整后的模式二在价格上有一定差距，推广宣传的定位也不同，所以具有一定的对抗性，不可同时进行。 因为调整后的模式二，具有操作简单、风险小的特点，此案中不做针对性地营销方案。 以下方案按照完整模式和调整后的模式一进行演示。; 项目操作的宏观思路? 操盘的宏观目标？;;;商业营销所应确定的市场形象 ?;;;;; 营销中采取什么样的策略和步骤?;;;;;;;;;;;时间;;;面积;;1、《基本服务内容 》同 住宅服务内容;