XXXX年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2.pptxVIP

微观市场研究篇（2）……;;石林重点项目分布情况分析;县城中心;鹿阜镇中心城区— 石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间；;旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁;重点开发项目分析;;区域市场产品对比分析（1）;老城区产品情况分析;新城区及景区项目品质层次不齐，但中高端项目居多，受楼盘品质影响，售价差距较大；商业根据地段和商业运营的影响，价格也各有高低。;新城??及景区产品情况分析;近10~20年来，随着世界经济在向中国转移，会议会展业也在向中国转移，“原来放在欧洲和美国的一些展览、论坛，都放在中国来了”，这是大趋势，如何迎合这个趋势。 调查显示，超过75%的机构选择在著名风景区、度假区举办会议活动; 海南千和会务有限公司总经理覃蔚鸿说，海南最大的优势是自然资源，最符合奖励性会议的需要，能够给会议代表提供一个宽松、休闲的机会。这是海南会议经济的重点方向。 近年来，海交会、博鳌亚洲论坛、三亚国际婚礼节、横渡琼州海峡、中国北部湾合作洽谈会等大型会议、会展、节庆活动的举行，使海南的会展品牌有了一定影响力。 在展览旅游产品方面，海南因无法同北京、上海等大都市进行正面比试，因此，相对弱势，但海南正在偿试发展符合本地区市场和强势产业的特色展览，例如，偿试举办像热带农业、旅游贸易、家居产品以及海洋产业等方面的展览交易会等，都有所收获。;会议旅游目标市场分析;;;客户研究篇……;受访者的学历结构呈正态化分布，41%拥有本科学历，80%拥有大与及以上学历； 本次调研场地以石林旅游景区为主，采集到的样本年龄以40岁以下居多，20-40岁之间的样本占到85%，从一定层面上说明了石林的国内旅游者市场年龄结构偏年轻化。受访者基本为工薪阶层。;调研对象中，大部分受访者来自西部地区，相比其他区域游客的比例较少的原因来说，西部地区地缘的接近性有关，在一定程度上说明了石林的国内旅游市场是以西部地区旅游者为主的特征。推广区域力度在一定意义上制约了旅游者对于石林旅游的热衷程度。;到石林旅游的国内旅游者的收入水平普遍不高，41%的消费者家庭年收入在10万以下，当然，这也与受访者的年龄结构有着一定关系。财富水平较低，继而会对消费力有较大制约。;53.48%的国内旅游者更关注石林的自然风光与民俗风情，其次为民俗风情，对于配套设施和服务的关注度不高，这与当地的配套设施的不完善、尚处于发展中有一定联系。;国内旅游者在石林的停留时间相对较短，超过一半以上的受访者会在石林停留1天但住宿比较少， 这与石林目前的旅游产品不丰富有关。停留时间短，相对消费量也不会提高。;;户型面积;置业客户分析—户型需求分析;从潜在客户对各种户型的面积选择来看，几乎所有选择二室的潜在客户希望面积在60—75平米之间；绝大部分选择三室的潜在客户希望面积在90—110平米之间；大部分选择四室的潜在客户希望面积在125—135平米之间；绝大部分选择一室的潜在客户希望面积在45平米以内。;购买商铺客户外省市客户比例明显上升； 随着等旅游风景区综合旅游商业的规划，投资客对该区关注度提高；但现在55%客户的关注点仍集中在老城区；;从市场供应情况： 三室二厅二卫为主，面积多在110—125平米之间； 二室二厅的面积多在70—85平米之间； 一室一厅的面积在45—55平米之间 以上来看，无论是户型配比还是面积配比，与潜在的需求之间都存在着较大差距。 三室的户型仍是最适合居家也是最受欢迎的户型； 但今后随着房价的不断增长，如果消费者收入几乎没有变化的情况下，低总价位的小户型会越来越受青睐，投资选择小户型是大势所趋。;1、从各楼盘的置业客户区域的角度来说，以本地与昆明客户较多，以及上海、浙江、东北等地投资性客户也存在一定的量;客户定位路径