XXXX年广州亚运城营销策划报告.pptxVIP

广州亚运城项目 营销策划报告Concept Programming Project Guangzhou·China·2010 Ⅰ.营销的基础①项目本体的资质与项目的气质分析。②项目营销面临的问题营销背景:中国级大事件广州亚运会中国地王255亿创国内土地成交新纪录中国五大开发商联手雅居乐、富力、碧桂园、中信、世贸超大规模 430万超大规模新城国际级居住标准资源、配套、人文、科技中国级地产大事件,生而瞩目！销售的压力1——[关于目标]项目销售目标：预计7-8月开售，2010年实现40亿销售额！广州市场09年实现年销售额40亿的个盘仅汇景新城，本项目以半年时间，短的蓄客期实现40亿销售目标具有相当难度广州商品住宅项目销售金额十强广州商品住宅项目销售面积十强排名项目名称销售金额(亿元)1汇景新城57.672碧桂园凤凰城31.383海怡半岛花园21.314玖珑湖20.195逸翠湾19.106保利中环广场18.277星河湾六号17.678香之雪山庄15.879星汇云锦15.6110富力桃园14.39排名项目名称销售面积(万平米)1碧桂园凤凰城45.832汇景新城30.333恒大山水城17.924上城湾畔16.545广州雅居乐花园14.596恒大绿洲13.417保利城13.208富力桃园13.139富力城花园12.6510香之雪山庄12.63——数据来源：广州市ＩＣＲＣ数据统计营销问题1：在半年内实现高销售目标，如何寻找项目的价值引爆点？销售的压力２——[关于价值]项目价值点众多，价值整合优势不明确品牌优势——雅居乐、富力、碧桂园、中信、世贸，国内五大品牌开发商联手打造，广州亚运会令亚运城举世瞩目。科技环保优势——运用综合管沟、垃圾真空收集系统、分质供水及雨水综合利用系统、太阳能及水源热泵系统、建筑节能、数字化社区及智能家居系统、三位虚拟现实仿真系统、绿色交通等国际领先的科技环保技术。配套优势——综合体育馆作为配套供市民使用，亚运城还将拥有2个广场、4万平米的综合商业中心、国际风情购物街、岭南水乡民俗风格商业街，并将引入5万平米的甲级综合医院广医四院、初高中小学各一所、3个幼儿园，3大会所也是由赛时的特色宗教建筑及体能中心改造而成。购物、餐饮、娱乐、医疗、教育等高端配套设施一应俱全。人文氛围优势——亚运城分6大部分，各建筑之间都有连廊互通，形成类似传统岭南水乡的“围”式组团，并以大面积的绿化园林或者河道进行分离，保证相互的独立性。东涌、西涌、中涌、桃花涌以及莲花湾与砺江湾穿梭其中，形成富有传统岭南水乡风情的三个文化区：龙吟浅滩民俗风情区，木栈垂钓水乡文化区，渔唱水乡文化区。资源优势——砺江涌、莲花山水道等水系纵横，并有莲花山、小浮莲山等景观资源，仁者乐山，智者乐水，亚运城拥有珍稀的山水资源。营销问题2：如何整合项目价值体系，以实现市场的引爆与价值实现？销售的压力２——[关于价值]广州市场大盘众多，有着成熟的价值引爆模式项目核心价值点价值引爆模式配套前置，以低价引爆市场，随着配套的完善及区域的成熟逐渐提价碧桂园凤凰城成熟配套、大盘配套＋性价比配套、区位、生活方式风情化与生活情调的建立，配套前置，以相对主流城区的价格优势牵引广州雅居乐配套＋生活方式＋性价比长时间的蓄客与引导，以资源与生活的完全充分展示建立价值，高开高走，引爆市场资源、产品、新鸿基品牌新鸿基玖珑湖品牌＋强展示项目价值引爆模式研究销售的压力３———[关于销售]项目销售目标：预计7-8月开售，主销期受亚运会影响，对项目销售有较强制约项目占地面积建筑面积亚运村31.5万52万 国奥村27.55万50余万 全运村 80万143万亚运城273.7万438万国奥村和全运村：销售前置，在运会之间基本实现70-80%的销售；本项目销售期与亚运会重叠，受到亚运会制约，销售难度大项目思考１：项目蓄客时间短，展示不充分，难以展示＋品牌引爆市场。销售的压力４——[关于价格]项目受地价制约，成本价约在10000元/平米（毛坯），具有相当的价格实现压力项目成本模拟：1、拿地成本：255亿，楼面地价：5822元2、建筑成本：3000-35003、项目其他成本：2000-30004、合计成本价约为10822：，带装修成本约为12822元/平米花都均价：6000-8000元/平米广州现有大盘的价格表增城均价：6000-8000元/平米区域项目名称建筑面积单价（元/平米）装修标准增城碧桂园凤凰城500万平米6800洋房为毛坯金地荔湖城 249万平米6800元/㎡金沙洲恒大御景半岛100万平米118003000（元/平米）中粮万科金域蓝湾43.3万平米12000-150002000（元/平米）恒大绿洲48万平米12000-160003000（元/平米）华南雅居乐剑桥郡110万平米17000－27