XXXX年巢湖市半汤路北侧发展战略及运作方案.pptxVIP

地块 半汤路北侧 发展战略及运作方案■■■2007.06我们的目标我们的工作都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 实现开发商项目的快速变现 实现企业品牌 实现项目增值■■■■报告思维导图第1部分： 市场分析研究第2部分： 项目整合定位第3部分： 营销推广创新1·市场分析研究第1部分： 市场分析研究第2部分： 项目整合定位第3部分： 营销推广创新 开发战略创新 销售执行创新 社区功能创新 整合推广创新市场研究思维导图项目界定问题界定结构化分析地块现状地块四至周边环境地块分析市场分析宏观市场房地产市场发展战略竞争对手SWOT分析1-1、项目界定问题界定结构化分析项目位置项目区位区域现状属性的剖析，有利于明确项目的发展方向本案地处城市北部老城区与政务文化新区结合部，地块紧靠连接老城区与政务区南北交通主干道半汤路，地块周边居住及商业氛围相对不足，居住用房多为自建房，整体生活环境一般，但学区氛围浓厚。区位属性现状从目前现状来看，区域属性功能主要体现在居住、办公学区，商业氛围相对表现不突出，学校住宅商业办公综合属性区域政务、学区、居住属性的营造带给的项目价值将直接转化为市场价值 政策导向本项目所在区域是连接老城区与政务文化新区的纽带，借助城市南北交通主干道半汤路，依托巢湖市城市规划发展方向“城市主要向北、向东发展”，再加之“政务文化新区”的规划建设的逐渐落实，必将促进本区域的快速发展；开发氛围政务文化新区是巢湖市最近几年重点发展建设区域；目前，项目所在区域已有4个住宅项目（城市之光、名仕嘉苑、四海花园、凤凰名邸）开发建设；整体特征呈现：规模大、配套全、概念新异，随着后期项目的不断入市，区域房地产竞争格局将愈发激烈。区位属性□ 连接老城区与政务文化新区的交通枢纽地带□ 地处政府规划发展重点方向□ 区域有开发氛围浓厚，具有可预见的良好前景□ 区域最近几年房地产市场竞争格局愈加激烈□ 商业、居住环境有待改善，学区、政务氛围浓厚项目属性□ 可达性良好，交通较为便利□ 地块相对规整，基本为净地□ 地块规模较小，不具备规模优势□ 项目户型设置偏大，市场抗性较大 问题界定小结1-1、项目界定问题界定结构化分析区位优势明显项目处于老城区与政务文化新区结合部，政务文化新区的发展必将带动本区域的发展；项目规模小，不具备规模优势项目总建面2.8万㎡，与周边项目相比规模较小，难以打造高品质社区，导致项目整体竞争力不足；需求理性化随着房地产市场的健康发展，消费者的购买行为已逐步理性化，价值决定了购买行为；S： 情境（situation）项目背景事实（市场/项目/客户）C：矛盾或冲突 （complication）项目自身存在着的矛盾或冲突⊿◢ 本项目与竞争对手之间的冲突⊿◢ 区域现状与消费者认知之间的矛盾⊿◢ 项目的快速变现与利润最大化的矛盾以什么样的产品定位、价格定位，去深度挖掘区域住宅市场空白并创造项目核心竞争优势，实现快速销售？■■在区域住宅市场竞争如此激烈的现实情形下，项目如何成功突围？Q：提出问题 （question）要实现价值变现必须要回答的核心问题 问题1问题2市场研究思维导图问题界定结构化分析项目界定地块现状地块四至周边环境地块分析市场分析宏观市场房地产市场发展战略竞争对手SWOT分析1-2、地块分析地块现状地块四至周边环境地块现状目前，地块基本为净地项 目规划指标用地面积 1.54万㎡建筑面积2.8万㎡住宅总套数204套容积率1.82停车位共102个1-2、地块分析地块现状地块四至周边环境东风小学汽车维修地半汤路财校住宅楼城市之光铁路 长江路地块四至周边交通便利，人居、商业氛围不浓，生活环境有待改善，区域有一定发展前景。地块以东：政务文化新区，多为行政办公楼，居住氛围欠缺；地块以南：紧靠城市主干道半汤路，交通便利；一路之隔为多层住宅楼，底商主要经营五金建材，地块以西：紧靠地块为东风小学、财校、居民自建房，老城区；地块以北：居民自建房、岠嶂山1-2、地块分析地块现状地块四至周边环境周边环境公共配套设施欠缺；商业、人居氛围不足；整体生活环境有待完善● 商业：沿路商业门面房主要经营五金建材、汽车维修、大排档；● 公共配套：学校（东风小学、财校）、医院、加油站等；● 政府机关：市政府、公安局等；市场研究思维导图项目界定问题界定结构化分析地块现状地块四至周边环境地块分析市场分析宏观市场房地产市场发展战略竞争对手SWOT分析1-3、市场分析宏观市场房地产市场巢湖市GDP稳步上升巢湖市近几年GDP呈稳步增长态势，06年巢湖市GDP高达344.4亿元亿元，增长12.2%，经济的快速发展极大的优化了房地产投资环境。巢湖市固定资产投资增长较快就目前巢湖市的固定资产投资比例来看，重点工程比例较大，在房地产投资力度不够，总体上呈现快速增长的趋势，2006年固定资产