第4章_房地产债券融资.pptxVIP

《房地产金融》第四章房地产债券融资 第一节 债券的基础知识 第二节 我国房地产债券融资的概况 第三节 房地产债券融资的操作流程 // 本章目录 一、债券的概念 二、债券的分类 三、债券的特点 四、债券与股票的异同 // 第一节 债券的基础知识 一、债券的概念 债券是发行人(政府、企业、金融机构)直接向社会借债筹措资金时，向投资者发行，承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证。 理解债券的概念还需要把握以下几点： (1)债券的本质是债的证明 (2)债券购买者与发行者之间是一种债权债务关系 (3)债券是一种有价证券 (4)债券一般具有一定格式的票面形式 // 第一节 债券的基础知识 第一节 债券的基础知识 二、债券的分类 1.按照发行主体划分 (1)政府债券 政府债券又为中央政府债券和地方政府债券。 中央政府债券称为国债或国库券，是目前债券市场上流动性最好、风险最低的债券。我国曾于80年代末至90年代初发行过地方政府债券，1993年被禁止。2009年，为应对金融危机，恢复发行地方政府债券。 // 第一节 债券的基础知识 (2)金融债券 金融债券的发行主体为银行和非银行金融机构，目的是筹集长期资金，利息高于同期银行存款利息。 我国的金融债券主要由国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行等政策性银行发行。 // 第一节 债券的基础知识 相关概念——政策性银行 政策性银行是指由政府创立，不以营利为目的，为贯彻和配合政府社会与经济政策，在特定领域内直接或间接地从事政策性融资活动，充当政府发展经济、促进社会进步、进行宏观经济管理工具的金融机构。 政策性银行经营时主要考虑国家和社会的整体利益。资金来源主要依靠政府财政拨付、发行金融债券或向中央银行举债等，一般不面向公众吸收存款。 我国于1994年相继建立了国家开发银行、中国农业发展银行、中国进出口银行等三家政策性银行。 // 第三节 房地产债券融资的操作流程 (3)企业债券 根据发行企业的性质不同，企业债券(广义)可分为企业债券(狭义)和公司债券两类。 企业债券是由一切具有法人资格的企业发行；公司债券是由股份有限公司和有限责任公司发行。 除发行主体不同外，两者的发行条件、审批机关、申报文件、适用法律等均有所不同。但公司债券是企业债券的组成部分，本章以下所指均为公司债券。// 第一节 债券的基础知识 2.按照是否提供担保划分 (1)信用债券 信用债券是指不提供任何担保财产，仅以发行人的信誉为担保发行的债券。政府债券和金融债券多为信用债券，但规模较大、信用等级高的企业也可发行。 企业采用信用担保可以降低发债成本，提高市场机制对公司的约束，增强投资者的风险意识，促进成熟投资者群体的形成。 // 第一节 债券的基础知识 (2)担保债券 担保债券是指发行人以抵押、质押和保证等方式发行的债券。 担保可增加债券投资的安全性，提高债券吸引力。 担保债券又可分为封闭式和开放式两种 。封闭式债券的发行的规模取决于担保资产的价值。 2007年10月，《中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见》限制商业银行对企业债进行担保。// 第一节 债券的基础知识 3.按照能否转换成股票划分 (1)可转换债券 可转换债券是指债权人可以在特定的时期，按规定的条件将其债券转换为公司普通股的企业债券。 企业发行可转换债券应同时具备发行公司债券和发行股票的条件，并应得到国务院证券管理部门批准。 (2)不可转换债券 不可转换债券是指不能转换为普通股的债券，又称为普通债券，其利率一般高于可转换债券。 // 第一节 债券的基础知识 4.按照利率是否固定划分 (1)固定利率债券 是指利率不随市场利率的变化而调整的债权(直接将利率印在债券票面上)，是最常见的债券类型。 (2)浮动利率债券 是指利率随市场利率变动而调整的债券(债券利率一般高于市场利率一定的百分点)。 // 第一节 债券的基础知识 5.按照是否能够提前赎回划分 (1)可赎回债券 可赎回债券是指在债券到期前发行人可以以事先约定的价格赎回的债券。 (2)不可赎回债券 不可赎回债券是指不能在债券到期前赎回的债券。// 第一节 债券的基础知识 6.按照偿还方式划分 (1)一次到期债券 一次到期债券是指债券发行公司于债券到期日一次性偿还全部债券本金的债券。 (2)分期到期债券 分期到期债券是指分批偿还本金的债券。分期到期债券可以减轻发行公司集中还本的财务负担。 // 第一节 债券的基础知识 7.按照债券流通性划分 按照债券流通性不同，债券可分为流通债券和不可流通债券，或上市债券和不可上市债券。 8.按照发行方式划分 按照发行方式不同，债券可分为私募债券(发行对象一般为特定的机构投资者)和公募债券(发行对象是社会公