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精美文档 PAGE . 第一讲 X物业的楼宇治理和维修 　　 一、楼宇治理　　 楼宇——不管是住宅还是商业性大厦，或是上层做写字楼、底层或底下三四层做店铺的混合性大厦，或是集商场和其他设施为一体的物业园地——的一般治理主要是对楼字进行有效运作，使租住者得到充分享用。物业经理的责任范围包含楼字的平安操纵，清洁运作，建筑结构、设备、厂房和公用设施的一般维护。他／她通过下属部门履行这些职责。　　〔一〕平安操纵　　 提供平安效劳和操纵，要么由直接保安人员负责，要么让承包商负责。除了只配一个看门人这样简单的治理外，还可以通过承包商雇请专业保安人士负责平安问题。警卫或门卫必须接受正规的预防犯罪和物业治理职能的培训。显然，在现代化、智能化的大楼里，计算机自动化系统和闭路电视等高科技已用到了平安操纵上，所以更多的，且经常性的培训是不可少的。给租住者提供高水平的平安操纵是必要的。对任何新楼字工程，在其设计阶段就考虑到应用平安操纵专业知识是很有益的。物业经理，如果是大型开发工程，最好是平安专家，应该被列为工程协调小组的成员之一，这样，他／她在平安操纵方面的专业知识就可以在工程设计阶段得以运用，从而预防工程完工之后修修补补。惋惜的是，这种早期的平安输入在新工程中常常被无视。　　(二)看守条例　　《X法律》第299章规定：“看守人〞是“除第三局部条款规定的人之外的任何人，受雇于陆上或水上任何地方，爱护任何财产，或预防犯罪或维护秩序。〞保安员属于这一类别。所以，任何想干看守这个差事都要到警察署领看守许可证〔注：第三局部条款规定的人指：公共官员及驻港军队〕。　　(三)保安效劳范围　　通常，按两班倒提供24小时保安效劳，如，从早上7点到下午7点为一班。从治理的角度出发，保安人员分三班倒更可取。商业性或办公大搂往往可以考虑雇三班保安员，而大局部的主宅楼有两班就够了，可以节约预算开支。　　(四)保安主管的职责　　 1.保安主管当班和下班都要与操纵中心通话，并简要汇报青况。有些承包公司还提供 爱护效劳，在不同楼字或屋郊设多个检测点，通过 线与操纵中心连接。保安主管按事先定好内时间表向操纵中心汇报。　　 2.安排保安员轮流值班，使工作平均分配到每个人。　　 3.下班前向治理人员或楼字监管简要汇报情况，每班未填亏一份“每日汇报单〞送治理处。　　 4.与物业治理人员或楼字监管保持紧密联络，这在有效协周任何平安问题或其他有关租住户的问题上非常重要。每日面对面地非正式的交流是正常的。物业经理或他／她的代理与保安公司高级人员的定期会议，视需要可每周或每月举行一次，解决诸如劳动力缺少和人员不称职等问题。在规程制定之前，要通过自扫商量提出改良平安操纵的方法和手段。　　(五)住宅楼进出操纵　　 1.保安员必须警惕可疑之人或情况。如有人在大楼的任何也方行迹可疑，都要礼貌地加以询问，让其出示证件，陈述理由。如遇对方拒绝或回避，则需马上汇报并请示大楼监管或操纵中心。 　　 2.晚间值班时，保安员更需警惕大楼周围的陌生人，要先验明他们的身份及来访理由才同意他们进入大楼。　　 3.保安员要注意大楼和大楼公用局部潜在的危险，特别是有小孩的地方，必须随时预防发生事故，向大楼监管汇报可能发生的危险情况。 　　 4.大楼监管要保管一本锁匙记录簿，记录向每位住户发放的全部锁匙。为便于治理，通常在操纵中心或管业处留一份主要人口锁匙，以备出现紧急情况时用。　　 5.住户搬迁或装修期间，保安员或大楼监管要特别注意人员进出情况，保证搬家和／或装修承包公司接受监督。不触犯规章。　　 6.保安员必须每天对每幢大楼进行检查，而大楼监管则须依据每日检查汇报进行定期检查，目的是保证平安标准的实施，同时对其他事情，如清洁，小修理。电梯。升降梯维修等进行跟 　　　(六)商业大楼进出操纵　　住宅楼的平安措施可用在商业大楼，办公室和购物中心。由于商业楼字的结构和用途更复杂，有更多的人进出，所以要求保安人士更认真，专业技能更出色。大型证券园地的治理还需要建 立以保安主管为首的保安部门。保安主管向高级治理人员汇报，在保安问题上他是物业经理的专家参谋。　　以下是商业大楼平安操纵指导：　　1.在大楼装修或维修期间，承包商和施工人员须经同意才能进入大楼。　　2.正常情况下效劳人员不许使用顾客电梯和升降梯。　　3.当效劳人员电梯出故障时，大楼监管可同意效劳人员使用顾客电梯但须紧密关注，以防给其他乘客造成不必要的麻烦。　　4.运送建材货料只能使用效劳梯，运送大件材料要有操作人员监视。大楼监管如果认为电梯有可能受损或货件过大或有危险性，他有权禁止使用效劳梯。　　5.货物或材料如要运出大楼须有许可证，并经得物业经理或他／她的代理同意。　　6.办公时间结束之后进入大楼和／或租户办