房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的两大涉税风险提示.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的两大涉税风险提示  此前笔者曾撰文介绍过某市的土地委托交易并探讨了其中的土地增值税征收问题（戳这里阅读前文），但前文并未涉及土地委托交易中的一种特别操作——“自挂自摘”，其实，这里面也存在一些简单忽视的税收风险。本文探讨房开企业通过“自挂自摘”方式拿地的涉税风险，提示企业早作应对，也可算作对前文的补充。  ?  还是从一个真实案例入手（为突出问题，本案在行文时作了简化处理）  ?  【一个案例】XX置业有限公司名下有一宗工业划拨地，该公司将该地块通过招拍挂进行土地变性，从工业划拨地变为住宅开发出让地，结果引来多家房企参与角逐。最终，经过248轮激烈竞价，还是由XX置业有限公司以20亿元竞得该地块，刷新了区域住宅用地成交纪录。按规定，20亿成交价款的50%为委托交易地块的土地补偿价款，另外50%为委托交易地块的政府土地收益，因最终竞价结果为“自挂自摘”，该公司只需在上缴10亿元政府土地收益后，即可顺当完成该宗地块的土地变性。  ?  【风险提示】明显，本案中该公司通过“自挂自摘”方式取得土地，并非土地二级市场的转让行为，究其实质，还是在进行土地变性，应认定为土地一级市场的出让行为，只不过是通过公开竞拍形成的土地成交价格，并据以确定上缴的政府土