心海城大二期定位及物业发展建议.pdfVIP

⼤⼆期定位及物业发展建议 —BY深圳中原事业⼀部B组 ⽬标分析 5万+/㎡ ⽬标思考： ⼀、坪⼭⽚区是否有实现5万+的可能性？ ⼆、项⽬⾃身是否有可能突破⽚区价格限制？ Part 1 市场分析 Part 2 案例分析 Part 3 客户分析 Part 4 项⽬升级 1-1 宏观市场：⼗九⼤明确，去炒房化已成政策基调，市场持续限严 ⼗九⼤会议决议，坚持地产供给侧改⾰，未来仍将以去炒房化为基调，坚持“低端有保障”“中端有⽀ 持”“⾼端有市场”路线，从供给端解决“炒房”，稳定楼市发展。 房地产业将迎来⾃身的均衡发展，多元供应与需求结构变化 未来房产⾃身价值成购买核⼼，因项⽬运营带动区域腾⻜ ⼗九⼤开启新时代 翻越房地产三座⼤⼭ 供给下降价格上升 ⼤众不患贫⽽患不均 ⾦融去⾼杠杆 租售同权 ⼀城⼀策 去产能 出投机 1-2 宏观市场：多政策出台，深圳市场量价短期波动后，回归平稳 2016年后楼市不断限严，成交量明显震荡起伏，但市场加快适应恢复能⼒，以较短时间恢复原⽔ 平，同时价格保持理性平稳趋势，未来价格浮动不⼤。 1-3 宏观市场：租赁市场⽕爆，租售同权呼声⾼涨，刚需客置业热情降低 政府积极落实租赁新政，市场百花⻬放，未来商品房供应受影响。租售同权政策的逐步落实，⼀⽅⾯ 在凸显物业价值的同时，也带来对刚需置业热情的打压。 ➢ 2016年6 ⽉3 ⽇，国务院办公厅印发的《关于加快培育和发 展住房租赁市场的若⼲意⻅》，培育和发展住房租赁市 场，建⽴购租并举住房制度； ➢ 2017年8 ⽉28 ⽇，深圳发布加快培育和发展住房租赁市场 的实施意⻅以及租赁试点⼯作⽅案； ➢ 2017年10⽉23 ⽇，万科打造⾸例深圳“城中村”整改统租⼯ 程，开启统⼀租赁运营尝试； ➢ 2017年11⽉3 ⽇，建设银⾏深圳分⾏发布⾸款个⼈住房租赁 贷款产品，标志着国有⼤型商业银⾏正式进军深圳住房租 赁市场； ➢ 2017年11⽉10 ⽇，深圳拍出⾸宗⾃持宅地，深圳安居集团 正式⾯向⼤众，租赁时代已来临。 解读⼀：新的置业观念，短期内将对销售造成⼀定的冲击，尤其是在刚需市场； 解读⼆：减弱资产投资观念转⽽培育租房观念是⻓期的过程，虽然⻓期仍然会有持续的置业需求，但在中短 期解决供应不⾜，抑制房价过快增⻓。 1-4 宏观市场：⾦融调控⼿段频出，楼市降温明显，客户观望情绪⾼涨 深圳⼀半银⾏房贷利率上调10%，商业贷款利率普遍上浮20%-25%，个别银⾏收紧额度，放贷速度 趋缓，同时限制消费贷年限，严禁消费贷进⼊房地产，⾦融⼿段限制房地产过热。 继北京、上海、⼴州之后，深圳招商银⾏打响了上调房贷 利率优惠的第⼀枪后，深圳银⾏房贷就进⼊了不断缩紧的阶段。 数据显示，7⽉深圳26家银⾏中，平均利率为基准1.1倍，平均 利率为4.98% ，成为北上⼴深四个⼀线城市⾥执⾏平均利率最 ⾼的城市。”⾄此，⾸套房上调或者取消折扣优惠，⼆套房贷款 利率在基准利率基础上普遍上浮。 政策解读： ◆ ⼀线城市⾸套⾸付利率上升，意味着购房将⽀付更多的⾸付 ⾦额以及承担更多的贷款利息。对于⼀般刚性需求者来说， 购房压⼒将会增⼤，刚需市场受到抑制； ◆ 银⾏缩短消费贷时间以及加强审查，未来利⽤杠杆投机房地 产的机率将会降低，意向购房客户观望情绪加强，短期楼市 热度下降。 1-5 宏观市场：限购松绑、⼟地供应变更等，仍不离房地产严调⽬标 最近报道兰州市“松绑”住房限购措施，