世联长沙兴汝金城城市综合体项目结案报告.pptx

兴汝·金城结案报告报告思路结构项目类型定性、价值点目标回顾当时市场背景下的核心问题解决问题的核心策略及方法各阶段销售状况及客户分析项目对市场的贡献及操盘中的遗憾项目类型定性地段：本项目位于芙蓉南路与时代阳光大道交汇处东南角，长株潭融城核心区域，区域发展潜力巨大，预计当时供货量在45万方；规模：项目总体量为50万方，分东地块和西地块开发，首次推出的是东地块一期产品，共7栋，约600套；产品：东地段项目主要以120-170㎡三房、四房为主，为14-17层小高层纯板楼，西地块规划有写字楼、酒店、大型商超等业态；客户：项目客户群主要定位在首次置业和首次改善型置业个客户群，主要以天心区为核心，辐射地州市；价格：首次开盘价格5500元/㎡，均价达到6500元/㎡；新兴区域的城市综合体项目价值点区位优势：项目距省政府、天心区政府仅1公里，既享受省府板块巨大的升值潜力，又有融城前沿地段的未来价值。地铁轻轨：长沙地铁1号线时代阳光大道站在项目门口，长株潭城际轻轨离此不远，地铁物业价值巨大。环境资源：湘府文化公园、生态动物园、豹子岭公园、桂花坪公园等四大公园环绕，更生态、更宜居。配套价值：科技展览馆、群众艺术馆、地址博物馆、美术馆、青少年活动中心等四馆一中心；学校教育：项目周边有湘府小学、青园小学等小学教育，并且作为明德中学定点生源单位，教育条件极为优越。两大核心优势：明德中学+地铁项目产品特点一期户型配比项目基础数据：户数户数比一期户数户数比两室两厅19114。86 %7813%两室两厅19114.86 %7813%三室两厅74858.21%36661%四室两厅1279.88%7813%五室两厅282.18%合计1285100%600100%占地面积：232亩总建筑面积：东地块21万㎡，西地块28万㎡。容积率：为2.796建筑密度：24.7%；绿地率：超过40%,一期40.4%一期产品为低密度、纯板式，面积为86-134㎡二房、三房的刚性需求产品为主。项目产品特点N+1多变户型，二房变三房、三房变四房，灵活实用。报告思路结构项目类型定性、价值点目标回顾当时市场背景下的核心问题解决问题的核心策略及方法各阶段销售状况及客户分析项目对市场的贡献及操盘中的遗憾目标回顾及检测目标一：销售目标全年销售完一批7栋，约600套，月均50套，总销售额约3.47亿；目标二：品牌目标○打造项目品牌，制造项目影响力，推动项目的持续旺销；○为开发商树立良好的口碑形象；报告思路结构项目类型定性、价值点目标回顾当时市场背景下的核心问题解决问题的核心策略及方法各阶段销售状况及客户分析项目对市场的贡献及操盘中的遗憾当时市场背景——政策背景项目入市时期，正值新国五条、契税政策等调控影响之下，且限购令即将出台，政策即将进一步加码；新国五条湖南契税政策限购令点评：整个调控，从金融手段向税收手段倾斜，体现长期调控决心；紧缩信贷，首付三成，停止发放三套房贷；地方细则不断跟进，调控越来越细化；政策下的市场表现——全国9.29新政后一线城市开始量价齐跌，但价格仍处于高位；二线城市量价均在波动调整。二线城市新政表现一线城市新政表现网签5569套，上涨9.56万㎡，均价6061元/㎡均价上涨101元/㎡网签7476套，上涨24.98万㎡，均价6162元/㎡政策下的市场表现——长沙9.29新政后，短期内长沙市价格趋于下降，呈现量价齐跌的阶段性调整。但12月最后几周，成交量、价格均出现阶段性反弹。新契税政策影响元旦前后，成交冰火两重天：新契税政策公布后，造成12月份最后一周成交量暴涨，2011年第一周的成交量暴跌，许多消费者都赶在元旦之前签约，以抓住契税最后的优惠。促使2011年成交量整体下降：新的契税政策能够促进刚性需求的加强，而抑制二次改善型置业和投资置业的需求。总体会使2011年的成交量下降，这给我们的项目带来了较大压力。但是对价格影响不大。价格不会有太大改变，将保持稳中有升的温和势头。代表项目：钱隆学府、钱隆尊品、博林金谷、鑫远熙山、湘水熙园等。板块发展：本板块近靠中心板块，配到中心区域的辐射，板块均价比较高。芙蓉南路代表项目：绿地公馆、兴汝金城、欧洲城、奥园、星城荣域、碧水春城等板块发展：受地铁1号线的影响，板块均价快速上升，同时，受到融城影响和省府配套的提升，板块均价也快速上升。省府北板块（6500—9000元/㎡）洞井—天际岭板块（5500—7000元/㎡）代表项目：佳天名苑、康斯丹郡、湘府十城等。板块发展：板块近靠天际岭，环境资源好，项目多属于资源性项目，对地州市客户群有极大的吸引力。省府南板块（5800—9900元/㎡）本案湘府路时代阳光大道代表项目：中信新城、龙湾等板块发展：板块为长株潭融城先区，由于城际轻轨的发展，区域快速发展，对分流地州市客户群有较大作用。暮云板块（5500—