世联金地梅陇镇物业发展建议118.pptx

金地龙华项目定位报告;第一次报告成果——本项目经济技术指标;项目目标及限制条件;世联对于金地龙华项目目标的理解;我们的研究思路：;第一部分 市场分析;1.1 龙华区域市场状况;龙华地理位置;布吉关;关内外土地出让情况对比;龙华近年土地供应状况;龙华近五年批准预售情况;龙华近五年住宅销售情况;龙华片区住宅价格走势;龙华近五年住宅三级市场交易情况;片区在售项目概况;片区在售项目情况;;市场分析小结;1.2 本项目地块解析;;地块北向和东向都是区域交通主干道,但交通拥挤,西侧的梅龙公路还???建设中;本项目地块四至;目前只能从民治大道绕行至西侧进入本地块,梅龙路通车后,本地块的昭示性提高;地块内高差6米左右,西北低,东南高,且高于路面5-6米,目前有植被覆盖;市政道路没有具体规划,地块分成两块,增加建筑规划难度,商业布局有影响;本项目区位较好,是关内至龙华的必经之路,东侧农民房影响本项目形象;地块解析小结;1.3 竞争分析;通过分析客户的工作圈,本项目存在区域外大盘的潜在竞争压力;区域竞争分析 — 总结;目前区域内的在售项目不会对本项目构成竞争威胁;二线扩展区内土地出让现状;;区域内竞争地块入市分析;二线扩展区内的土地绝大多数控制在企业和开发商手中,未来推出量很大;市场分析结论;二线扩展区VS本项目;确定本项目的竞争地位;确定本项目的竞争地位;第三部分 项目定位;本项目突破价格体系的关键点-----在区域价值重新定义的前提下，进行项目、品牌和营销资源的整合;3.1 区域价值重新定义;;项目的价值-----站在全市的层面，我们是城市内的，我们是都市的;项目的价值-----大社区;项目的价值-----坡地;项目自身价值挖掘关键点;;项目交通辐射区域客源分析;龙华片区现有项目客户来源;项目客户主要来源----渝中区和高新区;客户来源的区域属性分析-----由于区域不同，所以定位不同;客户属性分析----喜好有差异，但有追求高品质、高品味、舒适和有身份的生活方式的特点;总体项目客户定位;客户的生活方式元素演绎----高品质的、高舒适性的、健康的、运动的;客户行为解读;;白领住宅分析 ------关内土地日益稀缺、龙华当地 除万科项目外无高尚住宅;;区域价值整合------对项目的核心价值进行整合，明确我们的优势和方向;项目战略形成;形象定位;形象定位诠释-----分点诠释;案名建议;产品定位;项目产品定位;档次定位------整体以中高档产品来获取超额??润，少量中档和高档产品为中高档服务;住宅产品定位----中高档为主;市场产品档次划分------参照现有市场的档次划分，界定本项目档次;本项目社区建筑风格建议;项目建筑风格建议----明快的现代风格，各组团以颜色和细节区分，局部点缀体现高档社区生活的品质;本项目社区园林风格建议;本项目园林---形成原版花街及峡谷园林为核心的高品质北美风格园林;产品取胜------产品核心竞争力总结;第二部分 开发模式;2.1 项目开发模式研究;热点区域大盘开发模式研究;案例选择;案例选择;竞争的格局将呈现鲜明的分级特点，对应不同的占位，其核心的成功因素是不同的;领导者的持续优势——对区域外的拉动力;领导者核心竞争力的共性——至少两种核心优势的组合;第一层级领导者核心优势组合的共性：环境+人文;发展中片区与成熟片区领导者核心竞争力的区别：重新定义感知价值并充分展示;这种感知价值遵从的原则是：感性因素理性因素;人文必须以渗透式的形式形成; 2001.7 蔚蓝海岸55万平米 “泛学区”形成;发展区域的领导者建立组合优势的面向：;发展区域的领导者建立组合优势的面向：;热点区域大盘开发模式总结;本项目的“核心竞争力”;第四部分 分期开发策略;4.1 项目分期;项目分期;项目分期因素分析;旺销大盘分期开发策略;地块划分建议;4.2 启动区策略;4.1 启动区位;启动区地块选择;;波托菲诺建立自身价格参照体系建立研究;水榭花都启动区位研究;熙园启动区位研究;高品质大盘启动区位研究小结;启动区用地选择原理——以“点”带“面”;本项目启动区开发原则;本项目地块价值分析;4.2 启动规模及配置;;蔚蓝海岸的开发策略;黄埔雅苑的开发策略;波托菲诺的开发策略;四季花城的开发策略;;市场产品档次划分------;分项研究8：规划研究——整体开发建议