商业地产返租模式深化暨销售形式剖析研究报告.pptx

1;嘉城商业广场A区返租模式深化 暨销售形式剖析报告 （机密报告）;机密方案 请妥善保存！ ;有限公开范围： 1、对 “嘉城商业广场”的有关贵公司主管领导审阅时公开。 2、对“嘉城商业广场”营销智囊团成员公开。; 细节决定成败，一个环节出了问题或脱节，将导致全盘皆输，我们尚有许多工作没做到位，许多事项尚未有效推进，我们对整个项目的营销负责， “使全盘操作立于不败之地”在这样的工作原则下，我们实事求是的提出此方案，希望各位领导耐心、细心审阅！并提出宝贵指导意见！;这样的数据与趋势不得不让我们关注！;3、图一：中国人民银行资产负债表“储备货币”增量（单位：万亿人民币/年） 注：原始数据更新到8月份（央行仅公布到8月份）；9月及以后为计算机拟合预估数据。;图二：商业银行系统“每月新增外汇占款”6个月移动平均值 注：原始数据更新到9月份；10月份及以后为计算机拟合预估数值; 从外汇占款和其它经济指标综合来看，看涨明年3月份(政府换届)以后中国房地产的牛尾行情；看涨明年3月份以后新一轮通货膨胀。;小结：项目当前已经进入“产品”到“货币”惊险一跳的前夜，实现本案的“深度策划，完美执行”，后期我们的工作强度非常大。甲方应当缩短、加快决策程序，有效组织相关部门，群策群力，全力推进项目基础工作进程。;首次开盘货包返租W上盖商业部分操作步奏;3、产权式商业运作关系简图：;W上盖推售产品定位;返租需要处理的难点：;2、返租需要处理的难点： （1）两个基本点 开发商与营运管理公司的租约与开发商与小业主承包经营协议在时间上要具备一致性。 购买嘉城商业广场商铺的前提是：小业主在租期内不能自行经营与自行出租，必须与开发商签订与租期相一致的承包经营协议，而开发商则是通过与营运管理公司的租赁协议来保证小业主的租期收益。 （2）两个关系 A 、发展商与小业主的承包经营关系 B、营运管理公司与发展商的承租方与出租方的关系 小结： 要做到解决销售和经营的矛盾，本案只有采取商业内街独立产权街铺的分割销售方式，做到每铺都是独立街铺的形式。它最大程度上解决了经营统一与分散产权的矛盾。只有在前期合理回避相应的风险，才能做到无论是开发商的开发获利，还是小业主的投资收益，才能都得到更有效的保障。 ;1、购买“嘉城商业广场”带租约的独立产权商铺，先签订《商品房购销合同》及《补充协议》，获得项目商铺的独立产权。 2、同时附带签定3年《委托经营租赁合同》及《承诺书》，3年内由“XXX商管公司”进行经营管理，确保3年稳固收益。 3、商管公司在签订《委托经营租赁合同》时向购买人支付3年的租金由购买人或出具收讫证明，开发商在收到收讫证明时在首付款中予以冲抵； 4、开发商在签署《商品房购销合同》前和XXX商管公司签订《委托经营合同》，同时和购买商铺的投资者签订《担保合同》 小结： 为了资金回收，全部采用独立产权销售，租赁则为辅助，租赁是为了满足产权销售给投资客户，经营的需要，因投资户大多不是经营户，而招租、租赁的要求就不严格。但其对销售有具有促进作用，所以销售前、中、后的招商及管理就至为关键，是产权式销售模式的重中之中。;1、在所有类别的商铺产品中，无数的实例证明，街铺（沿街店铺）是投资者最易接受的产品形式。所以我们在实际操作及宣导中，无论内铺还是外铺均必须采取“街铺”的形式，努力创造“街铺”式的产品，这是取得良好销售业绩的保证。 2、对项目要进行合理定价。商铺的售价与租金有着直观的互动性和关联性，在销售商铺时，应该采取租金回报率的计算方式，来给自己的商铺进行合理定价，不可盲目攀比，商铺是纯投资品，所以价格问题是销售的第一问题，也是关乎今后招商运营、与小业主进行沟通的关键。 3、降低首期置业门槛，是激活商铺投资的关键，返租减总价对于激活商铺投资意义不大，销售速度和销量和回款率呈正比关系，减首付还是减总款还望权衡。 ;{销售现场操作流程};2、带租约销售模式;3、返租销售模式;4、租转售模式;返租操作税务处理方式; 附件2：曲靖麒麟房地产开发经营有限公司关于嘉城商业广场销售面积和公共面积分摊原则的说明《此需要测绘部门提供测绘依据》 附件3：商品房购销合同补充协议 附件4：商业用房委托商业管理经营合同 附件5：担保合同 附件6：承诺书 附件7：嘉城商业广场物业管理公约 附件8：房地产返租销售涉税分析 附件9：按年回报7.5%，3年返租，不同租金条件下的投资分析 ;开盘定胜负！;25;条件;销 售 周 期;销 售 目 标;前期已投入推广回顾 ;销售积累;市场剖析;乙方信息反馈 （信息来源：市场回馈） ;开盘总体操作思路;完成销售任务需要的客户资源：;35;销售节奏安排 ; 推盘原则 推盘应确保开盘时放量销售 住宅部分销售控制确保开盘均