浅析土地一级开发.docxVIP

浅析土地一级开发 土地一级开发 一、何谓土地一级开发？ 1、基本概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 2、延伸理解 从空间上来讲，土地一级开发可分为成片开发及分片开发两类。当然，这只是业内约定俗成的说法，并非法律层面的明确界定； 从时间上来讲，一种是先一、二级开发分离的形式，另一种是一级开发包含于二级开发的形式； 从性质上来讲，一类是存量一级开发，包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目，另一种是增量一级开发，包括征用和农转用土地，一些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些则规划区以外单独立项基建类项目。 二、土地一级开发常见操作模式 1、区域土地开发模式的转变 当前，区域土地开发中呈现三个方面的转变： 粗放开发方式向集约开发方式的转变 坚持科学发展观，严格按照规划进行控制和开发，确保土地资源的集约高效 ? 利用，尤其在地下空间，社区公建配套、社区教育配套等方面，探索高度集约化的土地使用方式。 房地合一方式向房地分离方式的转变 充分发挥政府、一级开发企业、二级房产开发企业各自的优势和作用，形成土地开发商、房地产开发商、销售商各司其职的房地产开发链。 ? ? 生地开发方式向熟地开发方式的转变 以统一规划、统一配套为原则，通过超前的市政基础设施开发，生态环境系统的构建，交通、商业、文体设施配套，为进驻的房产开发企业创造良好的房产开发基础条件。 2、土地一级开发常见模式 从实施主体的角度看，土地一级开发主要分为政府主导和企业主导两种模式，两者有着显著的差异。 政府主导模式 政府主导模式下，政府作为土地的所有者代表，将土地一级开发列为土地整理储备中心的一项职能，由土地整理储备中心或其组建机构完成全部的一级开发 ? 工作，一级开发的资金主要来自政府财政专项拨款。 这种开发模式通常对资金要求不高，开发周期较短，不利于统一规划，且多数以生地出让，土地价值尚未得以充分挖掘，给后续拿地开发企业带来不确定性。 成功案例：三亚海棠湾 土地一级开发由政府独立完成，包括海棠湾规划；征地、拆迁、安置；基础设施建设；以项目带土地进行招商等。 企业主导模式 企业主导模式下，政府通过招标或委托确定一级开发企业，对政府委托授权 ? 获得的成片土地进行各种基础设施建设，使土地由生地变为熟地，达到可建设条件。一级开发的企业类型通常为项目所在地政府的平台公司（城投公司等）、大型国有企业或实力民企等。 由于参与土地一级开发的企业（尤其是大型央企）通常具备强大的资源整合能力与资本实力，既可以最大程度的发挥市场化操作优势，同时也可以保证土地一级开发的品质，从而为项目后续开发和整体运营提供一定的保障。 企业主导模式对资金要求较高，开发周期相对较长，企业具备一定风险，不确定性较大，但有利于挖掘和提升区域土地价值，同时也可以通过一定程度的二级项目开发获取收益。 成功案例：1、上海新江湾城 上海城投是政府背景浓厚的老资格一级开发企业，全盘操作新江湾城一级开发，部分市政设施采用BT模式，并创新性的采用土地换市政做法，为政府节约资金投入，创造了可观的经济效益。 成功案例：2、三亚亚龙湾 亚龙湾公司以政府出让、入股方式获得优惠地价生地资源，配合政府开展征地拆迁工作；募集启动资金进行度假区“七通”基础设施配套建设；企业自主转让熟地，分期支付政府地租，土地转让的资金滚动投入区域环境建设。 三、土地一级开发赢利模式 近年来，土地一级开发运动风起云涌，在众多企业的实践中，形成了各种各样的土地“淘金术”，同时，一些创新盈利模式也开始涌现。 1、投资补偿模式（管理费/开发利润/保底收益） 由土地储备机构主导 土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费为开发成本的某一比率。 案例：北京土地储备和一级开发相关规定 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定，由