房地产项目成本控制.docx

房 地 产 项 目成 本 控 制 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 房地产项目成本控制 清华大学职业经理培训中心 F22 班 赵宝华（学号： ） 摘要： 房地产投资不断增大，利润水平却逐渐趋于下降。有效 降低成本，对于增加市场竞争力非常重要。要控制开发成本，就必 须做好“四节，从构成房地产行业成本的土地费用、前期工程费， 建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费 及其他费用等各个环节入手，积极做好开发成本控制。 关键词： 开发成本 成本控制 ABC 分析法 房地产项目目前正处于行业发展的时期，对成本的关注还仅仅 停留在建造成本方面，由于以前房地产行业平均利润水平很高，因 而对管理成本则几乎完全不关心或不十分重视的状态。大多数房地 产公司的运营和管理，都还是停留在过去的派工制或简单目标岗位 责任制的方式方法上。如果这个行业的利润水平下降到家电行业和 汽车行业的利润水平，企业能够继续生存和发展下去所面临的压力 是很大的，所以房地产项目必须重视成本控制。 一、 房地产项目的成本分析： 房地产项目的成本主要是由项目开发成本费用、期间费用、税 金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和开发商的应得利润构 成。 1、项目开发成本费： 项目开发成本费用的内容包括：土地使用权取得费，建筑工程 勘察、规划设计及前期工程费，建筑、安装工程费，附属工程费， 开发间接费。 1 ）土地使用权取得费： 土地使用权取得费，是指开发经营者 依法获得国有土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让费 用，以及依照法律、法规实行划拨，由开发经营者支付的征地拆迁 和安置补偿费。 可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金、 土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、劳动力安置补偿费、新菜 地开发基金、耕地占用税、安置被拆迁户所需的费用、被拆迁房屋 精心整理，用心做精品 2 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 及其附属物的作价补偿费用、被拆迁人搬家补助费、临时安置补助 费、被拆迁企业停产停业期间损失补助费、附属工程费。 2）建筑工程勘察、规划设计等前期工程费： 建筑工程勘察费， 包括水文及工程地质勘察费；规划设计是项目的核心，它决定着项 目的可实施性，比如容积率、日照、通风的合理性等。前期工程 费，是指工程正式开工之前所必需的准备事项，主要指房屋开发的 前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平” ②等 土地开发费用。前期工程费按照设计概算对照实际发生的工程量计 算。 3）建筑、安装工程费： 建筑、安装工程费，是指直接用于工 程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费和设备及安装工程费 等。 4）附属工程费： 附属工程费，由住宅小区级基础设施建设费 和公共配套设施建设费组成。 小区级基础设施建筑费，指小区用地 规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、环 卫、排污等管线设施所发生的费用。此项费用按照市政府的城市规 划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价按住宅 面积和营业性面积所占比重分摊计入； 公共配套设施建设费，指为 小区服务的独立的非营业性配套设施（设备）发生的费用，包括根 据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的托幼园所、公 共停车场（库）、小区管理用房、锅炉房、水泵、消防设施、派出 所、居委会、公厕、垃圾转运站等的建设费用。此项费用按照政府 城市规划定额指标，依据批准的详细规划和施工图预（决）算造价 按住宅面积和营业性面积所占比重分摊计入。 5 ）开发间接费是指开发经营者直接经营组织、管理开发项目 发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、办公费、水电 费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。 2. 期间费用： 商品房开发期间费用，是指管理费用、财务费用、销售费用等 与住宅开发项目有关的支出。 1）管理费是指项目行政管理部门为管理和组织经营活动而发生 的各项费用，包括公司经费，工会经费，职工教育培训经费，劳动 保险非，待业保险费，董事会费，咨询费，审计费，诉讼费，排污 精心整理，用心做精品 3 用心整理的精品 word 文档，下载即可编辑！！ 费，房地产税，土地使用税，开办费摊销，业务招待费，坏帐损 失，报废损失及其他管理费用。 2）财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借 款或债券的利息，还包括金融机构的手续费，融资代理费，承诺 费，企业筹资发生的