金地深圳金地梅拢镇花园房地产项目价格策略报告.pptxVIP

一期价格策略报告;前期达成的共识： 目标客户：25－35岁之间的首次置业者和投资者为主 居住区域：集中在梅林、景田、彩田、莲花等关内区域 项目调性：都市的、时尚的、娱乐的、自我的…… 项目关键词：参与性、向上、偶然性、创意、探索、 自我肯定、活在当下、可选择的、家的 归感和边界感、健康 项目目标：领跑龙华都市化进程，代言城市未来！;;定价的背景;;中国宏观经济形势呈增长态势，但未来仍然伴随着一些风险。 ;;;;;;; 政府在06年仍将加强调控，防止出现由防止楼市危  机向关注民生转变的“拐点”。 ; 房地产市场供需矛盾，客户呈刚性需求，全市价格呈  上涨趋势。; 房地产市场客户自有资金大量沉淀，投资客户比重放大。;三级市场反映反常，市场存在一定风险。;“在政策持续出台抑制房价的情况下，投资客比重放大，价格呈上扬趋势，市场反映出较大的不确定性…”;;;;;;;;;;;;二期背景——市场竞争;;市场竞争——平面产品·两房;市场竞争——平面产品·小三房;市场竞争——平面产品·大三房·小四房;区内竞争;;;;二线拓展区城市进化展望4：后续供应超过300万平米，大量可利用土地资源，给未来发展带来巨大的想像空间;“深圳北岸城市化进程先锋区域 ”;“二线拓展区前景看好，06下半年项目陆续入市， 区域竞争逐步升级…”;开盘时间：4月29日 推售量：132套 推出产品：101～136三房、四房单位 成交套数：97套 成交率：56％ 开盘热销户型：景观三房、四房 整体均价：7573元/平米 积累客户：600批 当日到场人数： 250批 ;月朗苑二期;春华四季园二批单位;城色;“近期龙华项目开盘现象：少量多批、低到场率、高开盘率、优势单位快速消化…”;1.2市场背景的启示：;一期指标： 占地面积：50432平方米 建筑面积：住宅127904平方米、商业5037平方米 总户数：1238 停车位：987 规模：7栋11－24层，一梯两户、一梯三户或两梯三户 展示点：5月展示4套精装样板房，3套风格样板房及 1套工序样板间泳池、两个架空层，一半商业街；立面展示4层； 商业：肯德基签订意向协议。;;1.3 营销节点及推售情况;1.3 客户基本情况;1.3项目背景启示：;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;——数据来源：上门办卡约9000批客户有效样本;1.4客户背景小结：;客户年龄段分析 ; ;对项目的关注点;;Q1、 06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现片区同类产品较高价格？ Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？ ;定价的策略;Q1、06年下半年政策不明朗情况下，如何保证一期平稳快速销售，实现区域同类产品较高价格？ Q2、一期房源放开走量是必然的，如何确保项目价值不损失？;2.2 大盘定价策略;2.2 大盘定价策略;2.2 大盘定价策略;2.2 大盘定价策略;大盘一期定价价格不适宜过于冒进，平稳入市，稳步提升价格，是实现大盘整体各期持续热销的保证。;2.3 产品细分策略;明星产品;2.4 大平面差策略;2.5 敏感点把控排查策略;核心均价的推导;3.1 核心均价推导方法;3.1 “二级市场比较法”推导比准均价;3.1 “三级市场比较法”推导比准均价; 项目;3.2 核心均价建议;价格表形成及验证;4.1 价格表制定原则;4.2价格表的形成——影响价格的因素和权重;层差设定： 高层和小高层分别采用不同的层差； 偶数层客厅带露台，额外加价300元 四房单位层差独立设定，5栋四房层差2～6为80，7～17为50，顶层为零；6、7、8栋11层单位四房层差2～4层100，5～11层60，顶层为零 跳差设定： 1栋11层以上视野基本可整体越过3栋，整体跳差200元 ；18层以上也越过3栋3单元，整体跳差50元。 2栋11层以上整体跳差150元；除1单元C，2单元A、B受3栋3单元遮挡外，其余再额外跳差50元；18层以上全部越过三栋，整体跳差100元。 3栋3单元11层以上越过5栋，3单元跳差300元 5栋1单元11层前后均可越过3栋、6栋，跳差300元；6单元北向可越过3栋，额外跳差50元。 6栋5单元11层以上可越过5栋和7栋，整体跳差300元。 7栋1单元11层以上可越过6栋和8栋，整体跳差200元。 ;竖向调差之层差：;4.2价格表的形成——平面调差;4.2价格表的形成——赠送面积处理;明星产