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浅谈工业用地上写字楼价值评估 浅谈工业用地上写字楼价值评估在实际评估工作中，我们会常常遇到工业用地上建筑办公楼的物业，无论从装修还是用法上看，此类物业与传统写字楼都没有差异，但是由于其本质上不同于传统写字楼，也不同于工业厂房，在评估过程也就有别于传统的工业厂房和写字楼，本文就工业用地上建筑写字楼现象及评估发表一下简洁看法。工业用地上建筑写字楼现象出现的缘由分析随着城市进展和建立规模扩张，原来位于主城区周边的区域渐渐成为城市中心区域，这就使得之前规划在城市周边的工业用地地上建立工业厂房不符合周边区域的环境要求，加上我国关于城市土地集约节省和高效利用的要求，工业用地上建立写字楼就成为一种常见现场。工业用地上建立写字楼一般离不开以下两点缘由：①合理状况我国土地出让金计收是依据土地的性质而定，一般状况下，商业用地、综合用地会比工业用地地价高许多。在工业用地转变为商业用地或者综合用地时，政府一般需要土地用法者一次性补交剩余出让年期的土地出让金差额，这对于土地用法者来说是一笔很大的资金。②地方政府实行了优待的扶持政策。一般而言，工业用地上写字楼大多用于高新技术、文化创意、总部经济及大同学创业，在肯定程度上，这样既符合城市功能空间演化的规律，又能为这些新兴产业的进展供应空间支撑，还将带来较之工业用处更多的税收和财政收入，即便不用补交工、商用地之间的土地出让金差额，对于政府也往往是利大于弊。这样的话，不转变用地性质造成的土地出让金流失，可以权当是政府对这些产业的政策性扶持，即等同于地价优待。总的来说，用地企业不愿因转变规划用地性质而失去土地经营权，也不愿补交工商用地之间的出让金差额，政府从鼓舞产业转型和进展‘办公楼经济’的出发，也无意强行追究甚至顺势而为，是目前工业用地改建办公大楼、且用地性质未作转变的挺直缘由。工业用地上写字楼工程的特点〔一〕工业用地写字楼要求整体转让，不得分割转让不同于一般综合办公性质的写字楼，工业用地上写字楼的本质是属工业性质的，在转让时一般都是整体转让。其产权证也与一般工业用房一样，即以幢单位办理产权证，无法办理单套或者单层的产权证。此类物业在交易时其一般为整个厂区及办公区整体交易，市场上工业用地写字楼成交实例较少。〔二〕工业用地写字楼收益远高于工业厂房，略低于标准写字楼以杭州为例，一般厂房月租金普遍在10-18元/平方米/月左右，工业用地写字楼租金那么普遍较高。较为典型的案例有杭州新加坡科技园、杭州市高科技企业孵化器有限公司和长城创意产业园。①杭州新加坡科技园主要包括软件研发、工业设计、生物制药、询问效劳、跨国公司讨论中心、孵化园等功能，入驻企业多为科技产业性质，其租金程度在35-45元/平方米/月左右。②杭州市高科技企业孵化器有限公司受政府扶持，园区主导产业为生物医药和效劳外包产业，效劳对象为科技产业企业及大同学创业群体，其租金程度在35-50元/平方米/月左右。③长城创意产业园一般办公，其租金程度在30-36元/平方米/月左右。虽然工业用地写字楼无论从装修上还是园区配套上都和标准写字楼差异不大，但由于其自身为工业性质的特别性，一些企业入驻无法注册，这从肯定程度上影响了其通用性，使得租金又略低于标准写字楼。三、工业用地写字楼估价估价方法适用性分析房地产评估通行的估价方法有比拟法、收益法、本钱法和假设开发法。①市场比拟法采纳市场比拟法的前提是市场上有较多可比实例，前文提到，工业用地性质写字楼市场上不允许分割成单套转让，只能整体转让，体量和价值量都太大，打算了其在市场流通性较差，成交较少，故市场法不适于工业用地性质写字楼。②收益法工业用地性质写字楼多出租给科技产业企业及大同学创业群体，具有收益性，且收益较高，故合适采纳收益法。由于工业用地性质写字楼有些是受政府扶持的，所以在实行客观租金时一般不以本园区的租金为案例，而是采纳周边同类物业客观租金，同时应留意甄别租金的内涵，最终确定市场客观租金。③本钱法测算估价对象在价值时点的重置本钱或重建本钱和折旧，将重置本钱或重建本钱减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。对于工业房地产，详细操作时也可以采纳房地分估的方法。工业用地性质写字楼作为一个产业园、孵化器形式出现，一般多是高层建筑物，外立面多采纳玻璃幕墙，园区内部也会有相应的休闲消遣配套设施，从投入的本钱来看，要较高于一般厂房，所以采纳本钱法也可以表达其本钱价值，但考虑到工业用地性质写字楼收益价值大于其本钱价值，本钱法可以作为一个帮助方法用于此类物业评估。④假设开发法假设开发法适用于评估具有投资开发价值或再开发潜力的房地产，工业用地性质写字楼多为近几年开发完成，成新率普遍较好，此类物业不宜用法假设开发法进展评估。综上，在评估工业用地性质写字楼物业时，主要用法收益法