基于阿米巴理论的房地产开发企业预算执行创新研究.doc

龙源期刊网 基于阿米巴理论的房地产开发企业预算执行创新研究作者：郭治宇来源：《经营者》2020年第07期 ????????摘 要 由于房地产企业生产产品周期性较长，预算执行过程中员工追求宽松的环境，导致一个项目的决算利润经常达不到项目投资测算利润。主要原因就是企业预算的执行未到位，反映出传统的预算控制方法已经越来越难以满足现代企业发展需求，同时与之匹配的绩效评价指标以财务报表数据为依据，考核具有延时性。为了有效地将预算执行到位，以保证企业预期目标的实现，同时保证客观及时对现任管理层进行绩效评价，本文提出阿米巴的预算执行管理方法，以此激发企业人员的主动性，创造超过预算利润的超额利润。 ????????关键词 预算执行 房地产开发企业 阿米巴理论 ????????一、阿米巴理论 ????????“阿米巴”（Amoeba）本是指一种变形虫，虫体赤裸而柔软，其身体可以向各个方向伸出伪足，使形体变化不定，其特性是能够随外界环境的变化而变化，不断地进行自我调整来适应所面临的生存环境。日本京瓷公司经历了4次全球性的经济危机都屹立不倒，并且还得到了持续发展，原因就在于其经营方式与“阿米巴虫”的群体行为方式非常类似，于是得名“阿米巴经营”。这种方式把企业内部组织尽可能地细分为多个阿米巴，并认为每个阿米巴都是一个利润中心，独立核算自身创造的利润。由于公司是由多个环环相扣的阿米巴构成，上一环节生产的产品可作为下一环节的生产资料，所以确定各个阿米巴的目标价格和成本后，每个阿米巴的利润就可以体现出来。如果每个阿米巴都通过经营和管理增加收入、改进成本、减少费用，就产生了超额利润，各阿米巴获取相应超额收益的同时，整个公司的盈利水平就自然得到提升。 ????????二、阿米巴理论与开发企业预算执行的结合创新 ????????（一）管理模式的创新 ????????一般地产企业在取得土地前，会进行项目的调研及项目的投资测算;拿地之后再根据具体的用地指标，确定项目的收入、成本、利润概算;之后根据确定的施工图编制控制性的项目预算。这是一个由粗到细的过程，进行到编制的项目预算时，已经基本考虑了所有细节问题，确定了具体的目标收入、目标成本、目标费用、目标税金及目标利润。在不发生大的市场波动及不可抗力的情况下，预算执行得好坏就成为制约利润实现的关键因素。但是，由于项目周期较长而员工的短期行为，会造成预算执行上存在前松后紧的情况，加之人员流动频繁，会给企业带来不可逆的损失。同时，在预算控制过程中，无论刚性的预算或柔性的预算控制，均会造成较大的管理成本，也会在预算宽松时造成项目集中花钱的情况，形成不必要的支出。所以，只有形成良好的预算执行机制，发挥每个人的主观能动性，才能在外界环境发生变化时，及时寻找自身的变化，以保证企业利润最大化。 ????????根据阿米巴的灵活性及地产企业预算执行的特性，可以将企业组织整体细分为多个阿米巴，每个阿米巴承担一定的目标利润额。实际利润额超过目标利润额的差额作为超额利润额，超额利润额以一定的方式分配给创造价值的员工，以此激发员工将预算执行到位。例如，将一个项目预算分解为A巴利润、B巴利润、C巴利润，分别考核不同的阿米巴。A巴利润以项目收入减项目成本减项目营销费用，再减与收入相关的税金为目标利润额，B巴利润以成本不超支为目标利润额（即期初设定为0），C巴利润以预算的理财收入、其他收入减人资行政费用为目标利润额，实现权责对等。 ????????在执行过程中，A巴以实际收入减实际营销费用减实际税金为实际利润，以实际利润减目标利润作为超额利润。由于销售收入通常在多个年度实现，为了实现当年考核的即时性，通常一房一价表进行对比计算收入，形成动态收入，即每套房的实际签约回款数据代替同房源预算中签约回款数据后计算的项目收入总数（未签约的数据保持不变）。B巴以预算成本减实际成本为超额利润。但同样为了即期的考核，可以将每期的动态成本节约作为超额利润。动态成本是指把工程项目中的即时成本，即当期已实现的数据替换预算中或上期对应的数据后的新预算与实际成本的混合成本。实际实现的数据包括实际签约的建筑成本合同、设计合同或结算的成本。C巴以实际收入减实际人资行政费用为实际利润，以实际利润减目标利润为超额利润，同样把每期的收入费用作为动态数据。把预算数据定义为第0期的动态数据，之后每期实现的数据分别定义为第一期、第二期……以当期实现的动态数据与上期动态数据相比的差额作为实现的超额利润。（如表1） ????????需要说明的是，由于本期的成本费用未支出，可能在下一期才会支出，而本期的收入增加有可能是多卖货值形成的，并不一定形成真正的利潤增加，所以动态收入、成本的内容就十分重要。动态数据是指始终包含项目整体收支的数据，销售数量增加而不提质的收入或成本支付的后移并不能形成超额