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浅谈房屋租赁合同法效力及风险 浅谈房屋租赁合同法效力及风险房屋租赁合同是以房屋为租赁物，由享有全部权或经营权的出租人将房屋交付承阻人用法、收益，承阻人交付租金，并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。作为当事人双方就房屋租赁行为所签订的明确双方权利义务关系的协议，挺直影响当事人的利益。【房屋租赁合同法效力】成立后的房屋租赁合同有无法律效力，主要从下面四个方面进展审查。(一) 合同主体是否符合规定，即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为力量人或限制民事行为力量人，或出租人是否为房屋全部人或合法用法权人等。(二) 房屋是否为法律法规制止出租。只要法律法规不制止出租的房屋，都可以依法出租。依据规定，有以下情形之一的房屋不得出租：(1)未依法获得房屋全部权证的;(2)司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或者以其他形式限制房地产权利的;(3)共有房屋未获得共有人同意的;(4)权属有争议的;(5)属于违法建筑的;(6)不符合平安标准的;(7)已抵押，未经抵押权人同意的;(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;(9)有关法律、法规规定制止出租的其他情形。(三) 房屋租赁合同的内容是否合法。在理论中，有些房屋租赁合同商定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说，这种商定因滞纳金过高有失公正，属于可撤销条款。还有一种常见的情形是，有人用租来的房屋进展违法犯罪活动，假设属实，那么在出租人明知或应当知道的状况下，这样的租赁合同均是无效的，不受国家法律爱护，租金依法没收。(四) 是否进展过登记备案。《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理方法》及本市的租赁法规均规定，租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在理论中，对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点，一种认为合同是无效的，另一种认为租赁合同仍旧有效，但不具有对抗第三人的效力。【房屋租赁合同法风险】在现实中，合同双方签订《房屋租赁合同》时关注更多的是租金、支付时间等事项，却忽视了一些不常见的问题。而正是由于对这些问题商定不明，往往导致租赁纠纷产生。我律师事务所结合多年来办理房屋租赁纠纷案的理论，针对一些简单被当事人无视，而又可能引起争议的问题，提出风险防范措施，盼望能为当事人签订房屋租赁合同时供应法律关心。一、无效租赁合同及其处理根据《民法通那么》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同确认无效后，其处理上主要是承租方腾退房屋，租赁房屋复原到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物撤除或与出租方协商抵顶。承租方实际用法房屋的，出租方不返还租金，作为租赁期间出租人不能用法房屋的损失。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自担当相应的责任。因此，签订租赁合同前，双方应尽职调查，避开签订无效合同。以下介绍几种常见的无效合同。1、未经开工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。有这么一个案子，某房产公司将大厦出租给某公司，双方商定了租期、租金及违约条款。承租方进入后对大厦进展了装修。几个月后，承租方以《租赁合同》无效为由，起诉至法院，要求房产公司返还其已经收取的房租，及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿其损失。经查，房产公司系大厦的建立单位，该大厦尚未办理整体验收手续。另外消防支队同意大厦投入用法，但《建筑工程消防验收合格看法书》未签发。法院认为，按照我国《建筑法》的规定，工程未阅历收或者验收不合格的，不得交付用法，因此大厦不具备出租用法的条件 ;房产公司将房屋出租给时，没有办理消防验收手续，承租方对房屋进展装修后，也未办理消防验收手续，依据我国《消防法》的规定，消防未阅历收或者验收不合格的，不得用法，因此房产公司将大厦出租行为，违反了《消防法》的规定。根据《合同法》的规定，违背法律强迫性规定的合同无效，双方签订的《租赁合同》违背了《建筑法》和《消防法》的强迫性规定，应认定为无效。依据我国《合同法假设干问题的说明》第4条的规定，人民法院确认合同效力时，应当以全国人大及其常委会制订的法律和国务院制订的行政法规为根据。由于《租赁合同》违背了上述两部法律的强迫性规定，当然无效。现实中，房屋未阅历收或验收不合格就入住的状况许多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避开此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中商定无效合同处理条款，以爱护自己一方权益。2、违章建筑的房屋出租，房屋租赁合同无效。这里定义的违章房屋是指未经主管部门答应或不按主管部门答应而擅自建筑的房屋。违章房屋大体可分为三种状况：一是建筑人未合法获得土地用法权即擅自建筑房屋，这种状况不但违背了《土地管理法》、《城市房地产管理法》相关规定，而且损害了别人或国家的土地用法权，不能