论不动产抵押评估中建筑工程款优先受偿权的处理.docxVIP

PAGE PAGE 1 论不动产抵押评估中建筑工程款优先受偿权的处理 编者:建筑工程发包方拖欠承包人的工程款,在一定前提下,是承包人的法定优先受偿款,但《房地产抵押评估指导意见》并未确定抵押评估必需明确的优先受偿权的范围、行使优先受偿权的限制、行使优先权的期限等问题,都需要在评估抵押价值中确定。本文依据高法的司法解释,对这些问题进行分析。  《房地产抵押估价指导意见》(以下称“指导意见”)第四条规定:“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”  建筑工程发包方拖欠的建筑工程款是不动产抵押时法定优先受偿款之一。《合同法》第十六章第286条规定:“发包人未根据商定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但在资产评估操作中,还需明确该建筑工程款优先受偿的范围、承包人行使优先受偿权的限制以及行使优先权的期限等问题,然后才能确定评估师“知悉的法定优先受偿款”。本文依据最高人民法院的司法解释,对这些评估中的前提条件进行分析。  一、建筑工程款优先受偿权的范围和限制