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【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研 究 一、 审理涉本区公有住房民事诉讼案件纠纷基本情况 自 2010 年 1 月至 2015 年 12 月，对五年期间我院受理的 300 件公有住房纠纷案件统计分析发现，公有住房纠纷案件主要 集中在公房租赁合同及效力认定、 公房承租权、 公房使用权、 相邻关系、居住权补偿、公房拆迁补偿款等领域，其中公房 租赁合同纠纷案件所占比例最高， 占 75% ，公房居住使用权、 居住使用权补偿等案件占 15%，相邻关系、排除妨害及物权 保护等案件占 10% ，通过对上述案件类型分析，主要存在如 下突出特点： （一）公有住房纠纷案件具有较强历史和政策性 与普通商品住房纠纷案件比较而言，公有住房案件纠纷的标 的物是公有住宅，公有住宅具有计划经济体制下福利分房性 质，公有住房租赁、使用、流转过程中引发的纠纷处理带有 很强政策性。就不同区域、性质公房租赁关系而言，不同地 区政策规定亦不相同，承租人资格、租赁期限、权利义务等 内容均由政府相关部门统一制定，行政管理色彩浓厚。部分 公房涉及企业改制、破产重组、人员安置等特定阶段历史遗 留问题，时间跨度长，权责不明，法律关系复杂。不同区县 对公房的管理政策差异，导致不同辖区法院在不同时期对类 似案件裁判尺度不一。 （二）公有住房案件纠纷类型主要集中租赁合同领域 调研发现，因公有住房租赁问题引发的案件纠纷占 75% 以 上，这类案件主要涉及公房租赁合同双方就租赁合同约定权 利义务的履行如房屋保护、维修、租金交纳、承租人变更等 问题，这类案件纠纷与普通租赁合同纠纷处理基本没有异 议。实践中公房管理单位多以承租人拖欠租金、私自改建、 拆改房屋结构或租赁合同期满为由，要求解除租赁合同、腾 退房屋或支付租金。值得注意的是，对涉及公房租赁合同解 除和承租人腾退房屋问题争议较大，尚无定论。公有住宅租 赁合同履行过程中，原承租人死亡或承租人变更后，利害关 系人多以民事案由诉至法院要求重新缔结租赁合同案件值 得关注。 （三）公房承租人与共同使用人纠纷案件上升趋势明显 由于法律、法规对共同居住人和居住使用权等未明确规定， 公有住房承租人与家庭内部成员之间就公房使用权益纠纷 频发。主要表现为，家庭成员或共同居住人员以对承租公房 享有使用权起诉确认使用权；公房承租人将公房擅自处分转 让或公房被拆迁征收补偿，共同居住人员以使用权益受到侵 害主张损害赔偿或补偿；公房承租期间，原承租人死亡后， 共同居住人员均以享有使用权争夺公房承租权。两年来，我 院受理家庭成员或共同居住人员与承租人之间就公房承租 权变更、承租权确认、使用权益损害补偿等新类型案件较为 明显增多， 2014 年受理 15 件， 2015 年受理该类型案件数达 20 件。 （四）涉公有住房案件纠纷矛盾积怨较深化解难度较大 由于公有住房取得和使用成本相对较低，近年来随着房屋市 场价格和租金价格连年走高，受巨额经济利益驱使，利害关 系人就公有住房利益争夺亦日趋激烈。近亲属之间就房屋腾 退、承租权变更、 使用权补偿等矛盾抗情绪强烈， 积怨较深， 不接受调解。这类案件多涉及公房管理单位和产权单位利 益，而有的公房管理单位多不愿卷入当事人之间的纷争，有 的基于案件性质不属于民事案件受理范围，造成无法或不适 宜调解；当事人将积怨情绪往往转化为对法院裁判不满，引 发涉诉信访或者缠诉闹访。 二、审理涉公有住房纠纷案件中发现存在的突出问题 目前，由于公房管理和流转相关法律规定不完善，效力层 级低，公房使用、流转过程中管理疏忽和操作失范，相关诉 讼纠纷案件频发。通过对涉公有住房纠纷案件审理我们发 现，公有住房在经营管理和使用中存在如下突出问题： (一 ) 公房管理单位存在管理漏洞和疏忽， 违章建设和私搭乱 建现象较为普遍 随着城市建设改造力度不断加大，由于历史遗留等问题，个 别公房管