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“预收账款”涉税处理房地产开发企业 预收账款是企业按照合同规定向购货方或劳务接受方预先收取的款项．要用以后的商品或劳务偿付。房地产开发企业具有周期长、投资大的特点，通常采用的是预收商品房款项的方式（包括预收定金)从事其项目的开发与经营。正是由于经营活动的特殊性．使房地产开发企业形成了一些有别于一般工商企业特殊的经济活动．并由此带来了一些涉税方面的特殊处理。 一般工商企业中，预收账款在转为收入时才会涉及到有关税费．而房地产企业的预收账款则会涉及到营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税等税费。作为一项流动负债．预收账款应在一个营业周期或一年内转为收入，不允许长期挂账。否则将面临税法的惩罚。 案例：创恒房地产开发有限公司2021、2021年分别开发义国春天、大夏庭院2个居民住宅小区，其中义国春天小区于2021年7月开发完毕。已交付使用．实现收入6000万元。大夏庭院小区于2021年4月开工建设，分三期开发，一期工程开发商住综合楼3栋。其中商业店铺32套，住宅96套．计划2021年7月完工并交付使用。2021年已签订预售房屋销售合同80份，合同金额为4000万元，已预收售房款1500万元，2021年度公司损益表显示公司利润总额为300万元。假设该地区的计税毛利率为10％，企业所得税税率各年均为33％。该公司2021年度预收账款涉税处理如下： 一、营业税(附加税费略)：根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的。其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。据此．计算房地产企业营业税涉及到的会计科目有预收账款和主营业务收入。账务处理亦有两种方式。 涉税账务处理一：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500万，贷：预收账款1500万；2、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。(营业税税率为5％)。3、2021年一期工程完工并交付使用，确认2021年”预收账款”收人及相关税金：借：预收账款1500万，贷：主营业务收入1500万；同时结转税金，借：主营业务税金及附加75万。贷：应交税费一营业税75万。 根据《企业所得税法实施条例》第九条规定：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用．即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。因此。预收账款而发生的营业税及附加不允许列入当期费用．待实际确认收入时，再将预收账款产生的税费结转到营业税金及附加科目． 涉税账务处理二：1、收到预售房款：借：银行存款(或现金)1500万，贷：预收账款1500万；2、结转预交税金：借：待摊费用(或待抵扣税金)75万，贷：应交税费一营业税75万；3、缴纳营业税：借：应交税费一营业税75万，贷：银行存款(或现金)75万。4、一期工程完工，结转2021年“预收账款”收入并结转相关税金：借：预收账款1500万，贷：主营业务收入1500万：同时结转税金，借：主营业务税金及附加75万。贷：待摊费用(或待抵扣税金)75万。 由于第一种账务处理使应交税金一营业税科目出现借方余额，在2021年的会计报表中出现负数，亦使人产生误解。以为是企业多交的税金，于是就出现了第二种账务处理。但就执行《企业会计制度》的企业来说，待摊费用与预提费用已从会计科目中被删除，长期待摊 费用则被保留，而应交税费又不符合“预付账款”科目的性质，不能计入该科目核算，所以如果企业不增设会计科目，就只能采用第一种账务处理。 企业当年应交营业税的计算：本年应纳营业税=(期末预收账款一期初预收账款+本期主营业务收入)×5％。 有些房地产开发企业将所有的售房款均通过“预收账款”科目核算，利于税务稽查和中介审计，这样计算本年应交营业税就只需看“预收账款”明细账本年贷方发生额了。 尤其要注意企业未通过预收账款而直接计人收入的款项，特别要关注一些尾楼的销售。 二、印花税：预收账款是根据合同而预收的，因此涉及到印花税。根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税f2021]162号)第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。其税率为0．05％。 涉税账务处理：l、计提应交印花税：借：管理费用一印花税2万．贷：应交税费一印花税2万；2、实际缴纳：借：应交税费一印花税2万，贷：银行存款2万。 通过应交税费一印花税科目核算，可使企业应交税费一印花税科目更加清晰明了。有利于税务稽查与中介审计。 三、企业所得税：根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2021131号)第 一条规定：