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【懂产融】痛并幸福：华夏幸福 16 种大招超千亿融资修炼 记 邢杰点评对中国的民营企业来讲，融资几乎是永远的万 里长征。华夏幸福几乎已经成为一匹枪林弹雨中无法也似乎 不能停下的战马， 这 4 年来几乎用遍了各种融资工具， 2015 年总融资约 500 亿，其中银行贷款约占比 27% 、信托约 40% ， 然后是各种公司债、各种明股暗债的夹层融资、各种融资租 赁、各种债务重组等等。在新常态下，这样的非常态中高成 本融资确实危险重重。异曲同工的是，很多大国企是因经营 能力低下导致老业务老资产窟窿频现而必须不断扩张，用新 陆地来转移大家的视线；但现在很多中大型民企因为过高的 融资成本导致老业务老资产难以为继也必须不断扩张，试图 用新大陆来覆盖层出不穷的老窟窿。在经济上升期，这会成 为规模英雄，但在新常态下就比较危险了。优董建言：陷入 此类境地的企业家朋友们，尽快梳理优劣资产和业务，做好 项目公司与集团总部的切割，分利分风险、断臂断腿保脑袋 和保躯干，才有未来。我国新城建设都是依靠地方政府和下 面的城投公司以用土地收益权进行抵押，从银行拿到大笔的 贷款来干的。 华夏幸福基业是总部在河北固安的民营上市企业，是没有政 府信用背书的“城投公司”，它从一级开发到基础设施建设再 到二级载体建设，资金需求量惊人，但是对于这家纯粹的民 营企业而言，融资怎么解决呢？ 民营企业的身份，产业新城的不确定性，收益的未知性，抵 押物的缺乏，再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短 期偿债压力，注定了华夏幸福不可能过多指望银行贷款。我 们来看一下华夏幸福 2015 年财报，即便这时候的华夏幸福 已经市值近 800 亿，总资产近 1700 亿，品牌知名度如日中 天的超大型企业，但是其全年银行贷款金额却只占整体融资 金额的 26.94% ，不到三分之一。 情势所迫，华夏幸福硬生生将自己修炼成了融资高手，翻阅 华夏幸福的报表和公告， 你会感觉这家公司就是一本“花式融 资百科全书”，在中国能运用的融资方式， 华夏幸福几乎都尝 试了一遍。 根据统计显示，从 2012 年 ~2016 年 4 月份这 4 年多间，不 依靠银行贷款，华夏幸福一共从外部融得资金 2974 亿元， 涉及融资方式多达 16 种。 下面我们就简单梳理一下华夏幸福眼花缭乱的产业新城融 资术，希望能够对参与园区 PPP 和产业新城 PPP 的社会资 本有一些借鉴意义： 销售输血法 首先不得不提的是华夏幸福的“销售输血法”，那就是众所周 知的住宅销售，这也是多年来华夏幸福业绩支撑和血流顺畅 的关键保障。 全球企业界有一句人所共知的话：“现金流比利润更重要！” 由于产业新城开发旷日持久，现金流进出严重不匹配，如果 没有多年来住宅销售的给力支持，别说做到如今的品牌规模， 就连活下去都成问题。 我们来看一下华夏幸福历年的住宅销售额。 2015 年 723.53 亿，2014 年 512.54 亿，2013 年 374.24 亿，2012 年 211.35 亿，白花花的住宅销售回款是华夏幸福规模迅速膨胀和产业 新城全国遍地开花的重要保证。 信托借款 信托借款历年来都是占华夏幸福最大比例的融资形式，虽然 信托融资成本是所有融资形式中最高的，但由于门槛较低， 选择面广， 数额巨大， 一直是地产公司最为倚赖的融资手段。 比如 2015 年 4 月，华夏幸福的下属公司大厂华夏就向大业 信托有限责任公司借款金额 25 亿元。 信托占总体融资比例 2012 年达到