第六章房地产项目选址、规划与设计.pptx

第六章房地产项目选址、规划与设计;引言;家乐福在中国的选址策略 ;顾客群;地理位置;选址灵活变通;第一节房地产项目选址; ;(1)房地产项目选址要与旧区改造相结合;;1.城市规划包括城市的功能分区，用地布局，综合交通体系，禁止、限制和适宜建设的地域范围等内容。 2.居住项目应尽量依托主城区，以便共享城市中的市政配套设施，如供电、供水、供气、道路、通信线路等，完善的市政配套设施不但可为项目提供便利的建设条件和资源，利于项目开发。 3.如果项目在市区内，周边一般都会有便捷的公共交通系统，能够满足居民日常出行的要求；如果项目在市郊，要求项目所在地要有能够便捷到达城市中心或商业、休闲区的交通条件，如地铁、轻轨、公交线路等，以便保持与市区的紧密联系。 4.山水、湖畔、绿地等自然生态景观以及清新的空气，都是居民选择安居，也是房地产投资者在选择居住项目区位时要考虑的因素 5.住宅特别是高层住宅的建设会给周边地域环境带来很大的冲击要与周边环境景观保持协调发展;二、房地产区位及房地产生态环境;第二节 房地产项目规划;;（二） 居住区结构模式;居住区。泛指不同居住人口规模的生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（30000-50000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。 居住小区。指被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（5000-15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本物质与文化生活所需的公共服务设施的生活聚居地。 居住组团。指被小区道路分隔，并与居住人口规模（1000-3000人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的生活聚居地。 街坊 街坊是城市道路或居住区道路划分，它的规模介于居住组团和居住小区之间。 ;（三）居住区的用地组成;二、居住区规划设计要求;三、居住区规划的相关指标（一）居住区规划用地指标 （1）居住区用地平衡控制指标;（2）人均居住区用地控制指标;(二）居住区各项用地界限划定的技术性规定 居住区用地范围确定 住宅用地范围的确定 公共服务设施用地范围确定 住宅底层为公共服务设施时用地范围确定 道路用地范围确定 公共绿地范围确定;居住区用地范围确定 居住区以道路为界时，若属城市干道或公路，以道路红线为界；若属居住区干道时，以道路中线为界 与其他用地相邻时，以用地界线为界 与天然或人工障碍物相邻，以障碍物边线为界 居住区内的非居住用地或居住区级以上公共建筑用地应扣除;住宅用地范围的确定 以居住区内部道路红线为界，宅前宅后小路属住宅用地 住宅与公共绿地相邻，没有道路或其他明确界限时，通常在住宅的长边以住宅的1/2高度计算，住宅两侧一般按3-6m计算 与公共服务设施相邻的，以公共服务设施用地边界为界 如公共服务设施无明确界限时，以住宅要求计算;公共服务设施用地范围的确定 有明确用地界线的公共该服务设施按基地界限划分，否则，可按建筑物基底占用土地及建筑四周实际所需利用的土地划定界限;道路用地范围的确定 居住区道路作为居住区用地界限时，以道路红线的一半计算 小区道路和住宅组团道路按道路路面宽度计算，其中包括人行便道 公共停车场、回车场以设计的占地面积计入道路用地 宅前宅后小路不计入 公共服务设施用地界线外的人行道和车行道均按道路用地计算 公共设施专用道路不计入;公共绿地用地范围的确定 应包括居住区公园、小区公园、住宅组团绿地，不包括宅间日照间距内的绿地、公共服务设施所属绿地和非居住区范围内的绿地 院落式组团绿地、开敞式组团绿地的用地界线划定如图;;;30;31;A; 某开发用地面积为30亩，容积率控制为2.5，拟在该地块上开发住宅。根据调查分析，住宅建筑面积的综合造价为1200元／m2，销售价格为1800元／m2，(总建筑面积的90％可供销售),该开发项目毛利润估算。 ;34;35;用地配置;1994年颁布的国标《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）中提出了城市居住区、居住小区和居住组团的用地配置参考数据（表3—2）;用地配置;居住密度;人均用地 人均住宅区用地=住宅区总用地/住宅区总人口（平方米/人） 建筑用地 住宅区建筑密度（毛）=住宅区总建筑基底面积/住宅区总用地面积（﹪）