第四章前期物业管理服务.pptx

主讲：黄安心 广州市广播电视大学管理学部 ;《物业管理实务Ⅰ 》 第四章 前期物业管理服务;本章讲授;学习目的与要求;前期物业管理的含义;前期物业管理的含义﹁理解﹂;前期物业管理的内容;前期物业管理的内容 ﹁续﹂;前期物业管理的委托;委托(Principal)的含义;委托(Principal)的含义﹁续﹂;委托－代理(Agent)理论;前期物业管理的委托;物业管理的委托关系;前期物业管理的委托代理;前期物业管理委托方式; 前期物业管理的委托的几个基本问题: 委托人选择代理人的取向 在委托活动中信息的作用 前期物业管理委托的法律形式;前期物业管理与物业管理的前期介入;前期介入的概念;前期介入的作用;前期介入的方式及主要工作;注意事项;前期介入与前期管理的时间划分;前期介入与前期管理的主要区别;竣工验收与接管验收;竣工验收;竣工验收及其种类;竣工验收及其种类﹁续﹂;竣工验收依据： 经过审批的项目建议书 年度开工计划 施工图纸和设计说明文件 施工过程中的设计变更文件 现行法律、法规、施工技术规程 施工验收规范 质量检验评定标准 以及合同中有关竣工验收的条款;竣工验收的法规依据;竣工验收标准： 工程项目按照工程合同规定和设计，图纸要求已全部施工完毕，达到国家规定的质量标准，能够满足使用要求 竣工工程达到窗明、地净、水通、灯亮、采暖通风设备运转正常 设备调试、试运转达到设计要求 建筑物周围2米以内的场地清理完毕 技术档案资料齐全;做好以下竣工验收工作： 建筑商准备和提交竣工资料 开发建设单位收到竣工资料后，逐项检查和鉴定 进行设备的单体试车、无负荷联动试车、有负荷联动试车 办理工程交接手续;建筑商应准备和提交的竣工资料包括： 竣工工程项目一览表、图纸施工记录 竣工图 隐蔽工程验收单、工程质量事故发生记录单；材料、半成品的试验和检测记录 永久性的水准点坐标记录 建筑物或构筑物沉陷观测记录材料、构件和设备的质量保证；土建施工的试验记录;土建施工记录 设备安装施工和检验记录 建筑商和设计单位提供的建筑物使用注意事项 该工程的有关技术决定 工程结算资料、文件和签证等;物业的接管验收;接管验收与竣工验收的区别;接管验收的内容;接管验收资料： 产权资料 技术资料 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料 物业管理所必需的其他资料;交楼的程序与管理;交楼与收楼;竣工验收、接管验收、收楼比较;交楼工作的策划;交楼应注意的问题： 交楼时应让业主清楚物业各部分或设施的保质期限和具体范围，以确保业主应得的权益 交楼时管理人员应站在业主的立场上，问答和解决房屋质量问题;综合验收;前期物业管理的职责; 按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标选聘物业管理企业，签订书面的物业管理合同 要充分配合物业管理企业开展前期管理工作的，提供符合要求的管理办公的场所 提供机会，让物业管理企业参加相关设备设施的安装与调试，使物业管理企业尽快熟悉物业的具体情况 ; 参加竣工验收的全过程，确保竣工验收合格后，才向物业管理企业移交 根据《物业管理条例》第二十九条，要向物业管理企业移交相关的资料 依据签定的前期管理合同，向物业管理企业交纳前期物业管理费用 要按国家规定的保修期限和范围，承揽物业的保修责任 ; 物业管理企业应当按照国家的规定，承揽相应的物业管理业务 根据与建设单位签定的物业管理合同，提供相应的管理服务 对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各个项目进行仔细的进行接管验收 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《员工守则》并书面告知乙方 ; 建立健全本物业的物业管理档案资料 制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方 依据本协议向乙方收取物业管理费用 ; 不得占用本物业的共同部位、共用设施设备或改变其使用功能 向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务 在前期物业管理合同终止时，办理本物业的物业管理移交手续，须经业主委员会确认，必须移交所有的管理资料 ;;;第4章完了！