上海楼市上半年市场总结与下半年预判.pptxVIP

;09年上半年市场回顾;由于中国经济的增长主要靠出口、投资、消费来有效带动，以出口持续低迷，在全球金融危机的背景下。以传统出口拉动经济就显得不现实。所以，只有靠投资与消费来拉动内需来刺激经济持续的增长，在这个背景下国家出台了“4万亿内需政策”;2008年11月，在国内外经济环境恶化的背景下， 国家出台十项措施扩大国内需求，4万亿投入促经济、保增长。 ;由此可见： 国内经济正处于“企稳回升”阶段，但是投资信贷的过快增长也使人产生通货膨胀的忧虑。;经济形势开始复苏 但要完成全年保8%目标还需要继续扩大内需——房地产是主要支撑 经济形势的持续好转也会带动房地产市场持续健康的发展;09年上半年房地产市场-全国;在全国房地产的一片复苏中， 上海无疑是其中最耀眼的一个明星……;Ⅰ.上海楼市政策回顾;一季度：市场缺乏新的强心剂 08年下半年的优惠政策开始真正实施，上海市也出台了相关救市政策，但是市场期待的二套房松绑、房地产进入十大产业振兴计划等相继落空。;二季度：行业政策相继试水 征收物业税、70/90限制松绑、资本金下调等政策将积极促进房地产市场的健康发展;6月25日，国土部表示，由于各地小产权房的情况不一样，中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。 上海银监局发布《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》，要求除首套自住型普通住房和首套自住改善型普通住房外，贷款首付款比例不得低于40％。 银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》，严防固定资产贷款被挪用。 中国银监会紧急下发《关于进一步加强信贷管理的通知》，强调加强信贷管理，防止对冲规模。 6月25日，央行表示，未来将引导货币信贷合理增长，将落实适度宽松货币政策，保持政策的连续性和稳定性。 上海市政府7月17日召开“促进房地产健康发展工作会议”提出“严查捂盘惜售”后的实质性举措 ，随即出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售；捂盘惜售者将撤销资质 。市房管局明确表示??希望房价太高、制止人为炒作和捂盘 ，市房协三度召集会议，呼吁开发商认清形势、合理定价。;近期政策对上海楼市的影响;《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》;《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》;《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》;Ⅱ.上海楼市成交表现;上海市自07年“9·27新政” 出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。 09年1-7月，商品住宅累计成交1071.22万㎡，与08年同期相比增加80.37%，超过08年全年的成交面积（08年全年成交897.8万㎡）；同时成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15463元/㎡，是近一年最高成交均价。 ;09年上半年公寓成交表现; 在整体成交连连攀升的趋势下，上海市豪宅去化速度也明显加快。;09年上半年别墅成交表现; 二季度别墅成交发力，成交量同比翻番；联体别墅是成交主力，二季度成交占六成； 500万元以下的经济型别墅是市场的绝对主流产品。;附件：09年上半年各形态别墅/商业/办公/厂房成交走势;09年下半年及未来市场预判;09年下半年，市场对通胀的预期加重……; ;惊鸿一瞥;政府打压苗头渐现;反观宏观经济未出现实质好转;实体经济未恢复但资产价格一路飞涨，原因为何？ ;为应对金融危机，各国纷纷降息，不少已接近零利率，导致流通货币量大幅增加。 各国均出台不同规模的救助计划，并向金融系统注入巨资，通货膨胀的预期不断强化 。;09年上半年新增信贷7.4亿，已超过08年全年的2.5万亿。 人民币各项贷款余额为36.21 万亿元，同比增长30.6%。 广义货币M2增长28.5%，狭义货币M1增长24.8%，为1995年5月以来的最高水平。;通胀真的要来了吗？;通胀真的要来了吗？;从往年情况来看，超额货币增速达到最大时，大约经历一年的时间，通胀实际出现。 ;通胀各阶段房价的变化特征;通胀周期约为两年半，第二年末出现房价高峰。;标志;未来房价涨幅预测;在通胀大环境下，火热的上海，楼市将如何表现？;09年上半年上海均价4万元/平米以上的豪宅成交量达到422套，接近去年同期水平，其中6月份成交量达226套，超过前5个月的成交总和，7月的成交占比更是达到1.85%，再创历史新高。;市场后备供给严重不足;根据新开工量约在三季度后形成供应的规律， 09年下半年，上海住宅市场仅有550万的新增供应量 ;存需比远离合理区间;供不应求;预计上海商品住宅价格 2009年底同比上涨15% 2010年底同比上涨20