万有引力_北京金泰城丽湾高端豪宅推广方案_82.pptxVIP

丽湾高端豪宅推广案;第一部分 市场调研 一、北京整体豪宅市场趋势 二、西部区域版块豪宅市场调研 第二部分 豪宅产品分析 一、北京房产新政法规、市场动态（含区域）、消费者动态 二、 丽湾现阶段分析 三、推广策略 四、创意发散;第一部分 丽湾工作回顾;Part 1 工作成 效分析;一、阶段广告任务回顾;策略方面： 策略方面继续延续“新二环 心丽湾”，编著产品楼书、大事记等 ，实现口碑营销，并吸引潜在客户，支持销售，提升项目品质感。 ;二、工作内容;环线展板;杂志广告;北青;大事记;;;Part 2 销售一线的反馈;一、月媒体来电来访状况图表;月媒体来电（有效）状况统计表;;月媒体来访（有效）状况统计表;; 来电来访在下旬有所提高，此与我们下旬投入报广有一定关系，尤其 是中秋前的纸媒方面，吸引了较多的客户。 网络一直是我们来电来访量的主力，但本月落差较大，来电方面网络达到 169个，而到访量仅有34个，有效率为24%，此比率相对之前40-50%到访率来 说有较大幅度降低，此为接下来我们需要重点解决的问题之一。 8月底的投放影响力延续到大约9月中旬，中旬阶段来电来访有所下滑，8月 投放的效果逐渐减弱，但在中旬投入新网络表现、投入北青之后，来电来访 量又有较大幅度的提升。 备注：本月来电来访状况中，消费者对价格的认可度明显 降低， “区域与价格不对等”的印象本月体现尤为明显， 此为后期需要解决的重点问题。;根据以上数据以及分析，针对丽湾现阶段状况，如何进行下一步营销推广，持续热销势头？;第二部分 丽湾下阶段推广 ;Part 1 北京房产新政法规、市场动态;【聚焦新政策法规】;【聚焦北京市场动态】;【聚焦消费者动态】;3、可承担高首付款额度的比例明显提高 05年第二季度能够承受40万以上首付款的比例为60%，而07年达到90%，提高了30个百分点。;5、购房人群对房价投资的长期价值的态度 房价预期持续乐观，表示同意的比例稳定在40-50%之间，05年第二季度认为未来房价会快速上涨的比例不足5%，而到了07年二季度接近20%的购房者预期未来的房价会快速上涨。;6、购房人群对购房总价的接受水平有明显提高 能够接受更高总价的购房者在三年来有一定程度的提高，尤其进入07年以后，能够接受总价在80万以下的人群比例迅速下降，目前比例不足10%，购房需求的总价区间主要集中在80-300万之间。 05年二季度显示，50%购房者认为自己能接收的总价水平在80万以下，而到了07年二季度仅有10%，05年只有15%的购房者能够接收150-300万的总价水平，单07年二季度该比例达到45%，市场对总价承受水平出现了明显提高。并且能够承受高价的购房者，利率和贷款的问题对其影响不大。;1、国家部委机关公务员新建住宅楼（荣丰斜对面）：施工3栋楼,约1200户，全部为处长级别以上干部居住，正在施工中（为国家某政府机关大部门底下的单位）。 2、华润置地广安门项目：预计2008年6月开盘，21万平米，2000户，一居——四居均有，面积从40-160平方米，板楼精装，入口8000平米园林。 项目暗线动态：据悉，项目在拿地之前已开始积累客户，其目标客群直指：国有企业中高层、金融街高管、私营企业主（闽商、浙商等），并且一直进行暗线论坛以及聚会，邀请参与者均为以上人群，以此进行一对一、点对点的暗线营销推广形式。;【聚焦行业内动态】;;;注：10月4日讯;;;;;那么，接下来丽湾怎么做？;Part 2 丽湾现阶段分析;一、项目基本节点;二、现阶段面临的问题;4、流失客户因素。 华润置地和政府楼在本区域的驻扎，大开发商的进驻会是双刃剑，一方面大开发商更容易吸引市场消费者的瞩目，另一方面也能带动区域的发展，此为利好点；而另一方面区域内的竞争会更为激烈，尤其大开发商以自身拥有的精准数据库进行点对点的营销推广之时，原本我方目标客群会被大量分流。;那么接下来我们的任务是什么？该如何解决以上问题？;价格因素;本阶段的推广当务之急： ★提升区域价值，提升客户对项目的认可度，给予新二环一个更深刻的挖掘，体现“二环无地”的稀缺性和稀有性， 从推广层面上凸显城市核心价值 ★拓展新渠道，并且进行点对点推广手段，精准客户，提高客户的有效率。 ;Part 3 推广 策略; 热销是硬道理，本阶段需解决的问题就是：精准定位客群、快速销售。 接下来我们要提升项目的区域价值，大盘成成的气势要保持，所以我们平面媒体表现就要在保持项目原有调性的基础上更为大气、传达信息也更要偏向于“立于二环之上”的感觉，拔升项目的地位，得到消费者的认可。 ;来电来访渠道;广播;本阶段推广高潮;招行金葵花俱乐部沙龙即产品推介会 时间：2007年10月