某大厦内部认购期营销建议(p31).pdfVIP

【精品文档】 中国有色大厦内部认购期营销建议 (草稿) 一、写字楼市场研究 总体态势 近期供需量化分析等 在深圳整体经济发展平稳的大环境下，近期深圳写字楼市场呈现 销售价格攀升、租金下降的的趋势。我司对这种趋势进行了分析， 销售价格的提高有以下几点原因： 1、近期的在售写字楼物业多位于福田中心区和罗湖中心区一 带，价格位于写字楼市场中的顶部。 2、在入世利好的刺激下，无论发展商还是需求者对写字楼的整 体前景看好， 3、近期深圳的宏观经济环境持续走强，拉动各行业的发展。 4、以高新技术和IT为代表的新兴行业发展势头强劲，行业的规 模以年30%以上的速度增长。今年的增幅更高达38%，大量 涌现的创业型企业对写字楼的需求大大增加。 租金下降的原因： 1、 过去几年由于发展商对写字楼的盲目开发而使写字楼市场 的供求关系发生严重的失衡。导致空置量逐年上升，但前面 的空置量即使未来没有新的项目发售，也要消化三年的时间。 这是造成目前的写字楼空置率较高的原因，销售不出的写字 【精品文档】 楼必然转战到租赁市场，在供大于求的情况下，造成整体租 金价格的下降。 2、 贷款利率的下调使租写字楼的费用和供写字楼的支出相差 无几。消费模式的转变使更多的以前是写字楼租客的企业主 转为购买。 2002年写字楼市场目标客户消费行为分析 2002年最大主流写字楼客户群体： 1 2 1、在中国加入世贸的带动下，更多的外商进 主流市场消费新趋势: 1、 从前期的调研中还可发现的一个特点是：市场对甲级写字 楼的需求比较旺盛，这些甲级写字楼的租售率都处于90%以 上的水平，部分甲级写字楼更达到了100%。主要原因是目前 外企和新兴行业对写字楼的需求旺盛，而这些群体对写字楼 的整体素质要求较高，多倾向进驻甲级标准的写字楼。但目 前的甲级写字楼的供给不多。从目前的市场的需求特点趋势 判断，明年及今后几年，地段好，素质高的甲级写字楼无疑 仍是受市场追捧的物业。 【精品文档】 2、 办公、休闲两相宜的物业 社会的变革带来办公模式的变化，从而对写字楼提出新的要 求。在目前新兴行业和外企的共同特征之一是高效率，企业的高 产出源于员工的高效，而员工的高效在很大程度上是由办公的环 境决定的。因此，越来越多的企业对于写字楼是否能给良好的办 公条件，这里主要有几点：1、通风、采光亲近自然等人性化的 设计；2、提供的休闲服务水平和配套设施 3、周边交通的便利 和商务配套的完善。 项目上市时的机会和威胁分析 机会分析： 1、 入世 2、 新兴行业高速发展 3、 深圳整体经济运行良好 4、 地铁动工为本项目带来的巨大商机和发展潜力 5、 沿深南路写字楼群已初具规模，本项目处于该写字楼群狭长带 的中部。 威胁分析： 1、 周边写字楼明年的激烈竞争 2、 车公庙地区写字楼的地位在市场中不高 3、 泰然工业区内由工业用地建成的写字楼项目售价低 【精品文档】 分析：从目前的写字楼市场的发展趋势来看，本项目在今、明两年年 的销售既存在机遇，也有威胁。一方面 以下，将从包装、推广、 销售三个层面对本项目内部认购期内的营销工作作具体的安排。 二、营销工具准备 我司认为只有在适当的时机把本项目推入市场，并在准备充分时 将项目推向市场，并作为项目入市的重要好势工作，关系到项目能否 在开盘时一炮打红。因此，前期营销工具需要进行符合项目定位的精 心策划和周密安排。具体包括以下几项内容： 1、售楼接待中心的策划 售楼中心作为客户参观、了解项目情况的场所，直接影响买家的 选择。中心的色彩、图案、灯光、桌椅等的摆设都要进行