XXXX年杭州西溪时代项目策略提报.pptxVIP

功夫在诗外西溪时代项目策略提报;写在前边： 竞争密集、地段劣势，户型弱势，目标售价比对手高1-2000…… 这是一个很难、很难的项目，对于每个参与其中的人来说，这都将是一次挑战，当然，也包括策划公司。;以纯广告的方式来操作本项目，可能会有精彩的稿件，但这不足以改变现实与结果！ 如何弥补地段产品与价格的巨大落差？本案考验的将是 操盘的智慧 换而言之，需要站在全盘和价值营销的角度来探讨本案的策划与广告操作。;壹;关于大势，无论我们纠结与否，它总在那里，也依然是那么难以捉摸。 从目前形势来看，2013应该不会比2012更严峻，但是过于乐观的预测，恐怕也是不敢确定的。 所以，让我们把重心还是放回项目上。;区位西溪：与西溪湿地对望，市区稀缺宝地;地段：城西—西溪—青山湖科技产业带兴起，带来前所未有机遇;规模：自成体系的综合体;精装LOFT：买一得二，罕有南北通透精装LOFT;毋庸讳言，在大西溪和文一西路，“6”字头的青枫墅园们一定会分流本案客户。 但真正的竞争显然就在身边，不但位置紧邻，物业形态、户型面积、销售模式等都非常接近，只有取胜他们，方能在大城西脱颖而出。 那么，与他们相比，我们的优势与短板何在？怎样地比拼方能确保胜出？;6个项目贴身肉搏;区域内竞争项目概况;户型面积：65方。 户型点评： 1、户型方正，大小适中； 2、主卧4.2米超大面宽，宽敞明亮； 3、4.79米层高，客厅挑空。;美基铭座主力户型示意图;户型面积：75方。 户型点评： 4.75米层高，使用率达130%以上，赠送空间超过10平方米。;户型面积：51-54方。 户型点评：主卧3.7米面宽，北部DIY（可扩展）空间约12方。;西溪MOHO主力户型示意图;区域内竞争项目外立面情况;竞争小结;坦率说，就目前产品来看，项目并没有明显优势。 应对竞争，我们的出路有两个： 方案一：价格取胜； 方案二：增加价值。 显然牺牲价格的方案是大家不希望看见，也是条件不许可的。 因此，通过系统的产品设置和改良，在产品价值提升的基础上，通过巧妙的营销包装和现场（售楼处）体验，建立强有力的好感度，并制造超值的感觉，从而改变客户的价值评判。 价值是恒定的，但价值感是可以重新塑造。 ;重塑价值感 即，通过软硬件的综合提升（要针对性提升及控制好价格），配合广告形象包装，改变客户对项目的价值评判，使得本案成为板块内“最好”的，以争取溢价空间和提高去化速度。;贰;谁在买这里的房子？;客户特点;这注定我们要“讨好”的是 最终的使用者 其实投资客归根到底关心的还是收益问题，简而言之，就是这样的房子对于租客有没有足够吸引力。那么，谁会是这里的使用者呢？;地缘决定，使用者将是周边以IT为主的新经济产业的年轻人;几个标签：高学历、新经济，技术背景、80、85后;他们就是我们常常说起的那类人;与其说他们需要一个家； 不如说他们需要一个可以饭来张口衣来伸手，充满包容、便利的餐厅与客栈； 或者说他们需要一个可以放纵自己个性，按照自己的方式生活的游乐场。 简而言之： 除了房子本身，他们需要特别的服务和配套 ;+;;贩卖配套和服务 以及它们带来的生活乐趣 让客户的关注不仅仅停留在房子本身，毕竟房子的差异有限。要他们关心房子以及房子带来的生活，这也恰是对手们没有关注和短期难以超越的。;产品提升方向1：引进保姆式、酒店式物管服务;产品提升方向2：我们有条件设置专属会所配套（重点）;专属会所配套;产品提升方向2：专属会所配套内容建议;叁;;壹;品牌传播目标： 1，让产品找到喜欢它的人； 2，圈层的互动和对味传播； 3，集中诉求，形成独特的品牌印象。;从目标客群身上入手，标签化； 以他们的生活体验，以他们的语汇， 在不失质感的前提下， 表达，我们将会为他们提供的利益是什么。;美剧中的技术天才——“谢耳朵”们， 到了中国后有了新名字——“理科男”。 “他们是风投的爱人” “他们是IT、电子等新领域的强人” “他们是乔布斯的追随者” 标签：“理科男”;“理科男”的品牌印象：就如乔布斯麾下的苹果品牌;而我们项目的价值也如苹果旗下的系列产品;从产品到客户，从品牌到服务 苹果 与我们有着不解之缘;文一西路 · 45㎡全配套懒人loft 理科男的LOFT ;西溪苹果派;改变世界不如取悦自己 ;西溪ihome;户外形象系列广告主题 系列1 logo 理科男的LOFT 文一西路·45㎡全配套懒人loft 系列2 Logo 改变世界 不如取悦自己 文一西路·45㎡全配套懒人loft;系列1： 主标： 副标： 系列2： 主标： 副标： 系列3： 主标：