20190909-深圳市工改工政策及案例专题分享.pptx

;;工改政策体系： 深圳关于工改工相关政策体系逐步完善，对工改工项目引导性进一步加强;工业区块线相关要求：近期出台《深圳市工业区块线管理办法》进一步保障工业用地规模，位于工业区块线内的项目受政策限制更为严格;工改政策分析-要点：政策文件主要体现在宏观层面、建筑设计限制、销售限制、增值收益四个方面;工改政策分析-工改M0规模：相较于之前的管理办法更严格控制区块线内M1改为M0，保护区块线内的工业用地，福田区区块线内工改M0比例暂不做要求;设计要求-产业用房建筑形态：不得建成“类住宅化”，工业类项目将回归产业载体功能，鼓励建设无污染生产厂房，促进产业聚集发展;设计要求-产业用房建筑设计：限制M1和M0用地的建筑层高和荷载，禁止改造成loft产品，在荷载方面已考虑研发办公需求，让产业类项目以研发生产为主导，支持鼓励工业上楼;设计要求-产业用房套内面积限制： 新规正式稿限制了研发用房单套套内建筑面积不得小于300㎡，厂房单套套内建面不得小于1000㎡，增加了购买门槛，并抑制了投资需求，回归产业功能;设计要求-宿舍建筑设计：除阳台以外的套内建筑面积，单间式宿舍不得超过35㎡，套间式宿舍不得超过70㎡，且占比不超过30%，单层床层高限值3.3m，双层床层高限值3.9m;政策限制-商业建筑设计：对商业建筑的室内透空空间、层高和房间分隔设计进行限制，除特殊需求的仓储式商业层高可达到8m外，其他商业建筑按楼层不同进行层高限值，并在建筑平面对外墙、凹槽和卫生间、茶水间和电梯等公共空间配设计进行限制;工改政策分析-销售对象： 工业用地或工业楼宇转让受让方需为工业企业或生产性服务企业，3年以上纳税记录，需审核，避免注册空壳公司的投资行为，物业销售对象均受到限制;销售限制-转让限制：对以出让方式供应的重点、一般产业项目及租赁方式供应的产业项目用地的转让进行了限制;销售限制-分割转让：城市更新M0用地工业楼宇不超过65%的部分可以分割转让，实际分割转让最多为75.5%，M1用地可全部分割转让，配套宿舍只能受让持有工业楼宇企业;增值收益：原产业用房增值收益分核定征收与核实征收两种，??规《工业楼宇管理办法》实施后将停止收取增值收益，已缴纳的增值收益不予退还，政策有所放宽;创新型产业用房配建比例：除高新技术产业园区，项目改造后的创新型产业用房配建比例占项目研发用房总建筑面积的12%;政策变化：新规出台将进一步增加M1改M0难度，限制工业土地和楼宇转让对象，增大单套套内面积，严禁类住宅化，以保证深圳工业发展空间;政策小结：区块线政策限制销售对象、建筑设计、面积分割、再转让等，《深圳市工业楼宇及配套设施转让管理办法（报业务会审议稿）》暂定限制物业销售比例、配套宿舍销售对象，政策趋严;;天安云谷;天安云谷;项目一期-价格去化：一期已售罄售价3.3万/㎡，租金85-100元/㎡/月，产品主要为研发办公，可灵活自由组合；客户以华为企业为引擎，吸纳华为上下游企业入驻，涵盖行业“云计算、互联网、物联网”等新一代信息技术为代表的新兴产业企业;;项目二期-价格去化：二期目前推出4#和11#办公产品可租可售，面积段集中在300-500㎡，租金120-140元/㎡/月，售价3.3-3.6万元/㎡，销售去化在一百套左右，购买客户主要为项目片区及临深塘厦片区自用的中大规模企业客户;开发理念特点鲜明;天安云谷;全市工改开盘情况：今年全市工改项目开盘近10个，产品面积在29-108㎡之间，在售均价1.7-8万元/㎡；;;;;;;;;;;;;;;市场应对方案;THANKS