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精选文档 精选文档 PAGE PAGE24 精选文档 PAGE 和睦世纪城整合运营策划简案 策划人：王光芒 第一部分、战略整合思路 一、整体思路： 以“业态多样、品牌直销、连锁加盟”为本项目商业发展的战略思想方式。以“你打你的，我打我的”商业实行策略作为市场竞争的战略思想方式。 二、发展思路： 以品牌直销展望商业发展； 以商业发展推动招商实现； 以招商实现加强商业品牌； 以商业品牌推动市场推行； 以市场推行保障商户利益； 以商户利益提高商店价值； 以商店价值增添业主利润； 以业主利润促使商业发展。 ——以此促成一个良性大循环发展。 1 三、交融思路： 1、在实质操作方面，把招商、销售、商业运营有机交融，形成良性互动关系。 2、在商业发展方面，主要以商户、品牌厂商共赢的“结合发展模式”作为商业的市场交融方向： 3、 、力求和上游市场交融。交融方式为：与上游市场（如广州的品牌厂商）成立起合作伙伴关系，便于扩大货物根源，稳固招商资源。 B、尽量和下游县级市场、越南市场等目标地区市场的经销商成立起连锁加盟关系，便于拓宽入驻商户的市场面， 增添入驻商户的货物销售收入，达到以最小的时间实现商业旺场的目的，快速提高商店价值。 四、目标设定 1、企划目的： 依据项目的实质状况，拟订出切合本项目实行条件的发展策略，同时导入崭新的策划、管理理念和项目运作方式， 在实现项目产值最大化的同时，正的确施商业项目开发，让开发商、业主、商户、运营商、花费者五方得益。 2、企划定位： 2 A、商业定位： ◎、整体定位：以文山花费人口相对较少、市场竞争强烈的实质状况，在商业发展上最大限度的实现“人无我有、 人有我优”的多业态、多品牌战略，按“品牌直销”的方式打造文山最有生命力的，集品牌零售、连锁加盟、休闲购物 为一体的城市综合体，建立崭新观点的商业品牌，实现开发利益最大化。 ◎、主题设置： 一个楼层一个主题，不一样主题显现不一样的货物种类和业态布局； D、商业运作定位： ◎、业态模式定位：“OUTLETS”（品牌直销）业态模式； ◎、管理模式定位：规范性管理的酒店式商业管理模式； ◎、目标市场定位： 分三步走： 第一步，经过品牌直销指引文山市里的花费者认可并习惯于在本项目花费，因此第一步的目标市场是文山城区的消 费者； 第二部，经过品牌连锁加盟把本项目的百货物牌向文山各个县推行，实现整个文山州的市场占据； 3 第三部，相机开发除了文山州之外的其余州市的品牌连锁加盟市场以及越南的品牌批发、外贸市场。 五、最要点的问题： 1、经过什么方式拘束商店的购置业主，使其支持并依据我们拟订的一致规划方案实行商业运营。 2、商户租借商店后，即合法拥有商店的经营权和管理权，经过什么方式让商户听从并支持企业的整合运营，因此需 要解决对商户的有效管理问题。 3、依据以上两个问题，需要采纳什么举措，才能在销售、招商和商业管理中进行有效连接。 第二部分、市场剖析 一、商业地产剖析 一般来说，住所项目只波及开发商和业主二者之间的利益关系，而商业地产项目却波及到开发商、业主、运营商、 商户、花费者五者之间的利益关系。因此住所项目能够考虑销售价钱的最大化，而商业地产却一定考虑项目的综合发展 潜力，重申的是项目的整体增值。 商业地产项目是一个由开发商、业主、商业管理者、商户、花费者构成的一条发展链，这条发展链可否良性运转， 可否使项目整体增值，取决于商店的售价、商业的市场定位、运营商的专业运作水平、商户的货物质量、花费者的花费 4 能力等。商店的销售价钱决定了商店的租金价钱，商店的租金价钱决定了商业的运作成本和商户的经营成本，商业的运作成本和商户的经营成本又决定了货物的质量和货物的销售价钱，而货物的质量和销售价钱又决定了商业项目的整体竞争实力和花费者的花费蒙受能力，环环相扣，链链相通。 因此，在商店的销售价钱上，我们只好作合理的订价而不是最高订价，我们一定给各个环节预留必定的增值空间，为此后商业的整体发展创建有益条件。 １、宏观市场剖析： 市场发展的动力根源于强烈的市场需求，商业地产也不例外。自我国加入WTO后，国内的商业零售业在三年的市场保护期内（国际商业巨头进入我国从前）纷繁进行市场扩充，带动了商业地产短期内的快速发展；在三年的市场保护 期事后，2003年，国际零售业巨头纷繁抢滩中国的零售业市场，如美国的沃尔玛、德国的麦德龙、法国的家乐福、英国的百安居、法国的欧尚等，加大了商业地产的市场需求量，刺激了商业地产的进一步发展；同时，品牌专卖店（特别是 服饰品牌）、餐饮业、大药房等一大量以特许经营和加盟连锁形式进行市场拓展的行业，也为商业地产带来了很大的市场需求空间。 但是，因为无序的盲目开发，此刻的商业地产开发量已经形成了供大于求的恶性市场竞争场面。好多商业地产项目成了空盘、死盘，商业地产的市