中国地产主流开发模式之一——社区商业.docx

中国房地产主流开发模式之一 社区商业 被利用为住宅销售重型武器 规划布局：解决社区商业布局过于集中，忽略集中商业与发散商业兼容的问题 建筑形式：强化功能组合与协调，使社区商业的组合贴近生活方式 运营管理：有效规避风险，保证开发商和商家的利润 业态组合：解决业态种类出现结构性招商等问题，满足社区居民多元化需求 案例： 万科城社区商业／海上海商业街／丽江花园社区商业／ 星河湾社区商业／华宁花园商业街 第一节 社区商业市场分析 如果说市场是社区商业的孵化器， 那么利润无疑是社区商业发 展最直接的推动力。一个普遍的规律是，当改变沿街零散无序的 布局而使之集购物、休闲、服务等众多功能于一身时，社区商业 就显露出可观的盈利前景。 第一节 社区商业市场分析 一 关于社区商业 １、社区商业缘起和发展 社区商业的诞生和发展总是伴随着住宅小区的兴起和发展。 １ ８ ８ ２年，法国社会学家卡 ?滕尼斯首先提出“Ｃ ｏｍｍ ｕｎ ｉ ｔ ｙ”概念，并运用于社会学领域。 １ ９ ３ ８ 年费孝通先生对应创制了“社区” ，其基本含义是指：一定区域内有特定生活方式并且具有 成员归属感的人群所组成的相对独立的社会共同体。从宽泛的意义上讲，社区有 ５个要素构成：地 域 、 人 口 、 区 位 、 结 构 和 社 会 心 理 。 在 我 国 ， 城 市 社 区 大 体 相 当 于 街 道 的 地 理 辖 区 范 围 。 当社区逐步形成后，人们必然产生日常生活的消费，于是市级商业中心的萌芽诞生并发展，形 成原始的广义的社区商业。 上世纪 ８ ０ 年代末 ９ ０ 年代初，国内城市不断发展，区域范围不断扩大，市级商业中心已经距 离一些新兴的居住社区越来越远，于是一些零散的以满足社区居民日常生活必需品消费的底层住宅 改 造 的 底 商 （俗称“ 家 带 店 ”） 应 运 而 生， 这些“ 家 带 店 ” 的档次都较低。随着数量的不断增加， 狭义上的社区商业 初 步 形 成 。 到了 ２ ０ 世纪末期，国内的社区商业得到了迅猛发展， 尤其是进入新世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场 上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经完全成型并表现 伴随着全国范围内房地产市场上 掀起的住宅郊区化的热潮， 社区 商业已经完全成型并表现出相当 的成熟。 上卷 商业地7产 第 章 社区商业 8 第一节 社区商业市场分析 商铺投资总额低、风险小，是中小型投资者的理想选择， 其中，位于大型成熟小区内的商铺更是 有长线投资的价值。 近年来， 社区尤其是成熟社区的商铺无论售价还是租金， 都翻了几番。 随着社区业主对居住小区配套商业的依靠和要求愈来愈高，社区商铺积聚了一大批长期稳定的 消费群，消费市场潜力可观。但与临街商铺不同，社区商铺的消费者主要来自于小区内部，因此对整 个小区居住氛围的依赖非常强， 这也就是大型成熟社区的商铺成为抢手货的原因。 从目前一些地区的商铺的销售状况来看， 有意购买商铺的普遍为社区内的业主或者是商铺原本的 租客。小区商铺投资总额小、风险低，而且对于大型成熟社区而言，其投资回报率多在 ６％以上，是 长线投资的理想选择。对业主而言，由于对小区的情形相当熟悉，了解其中的商机，也方便打理。其 中，邻街、价格又不高也是社区商铺深受欢迎的一大原因。在小区商铺中，临城市街道的商铺是一个 引人关注的投资点，消费对象除了社区内的固定客户群以外，还可以面对小区外的城市居民，这些临 街铺位，依靠交通的独特优势，已成为投资者追捧的“香饽饽” 。 二 社区商业的内涵 社区商业从来没有像今天这样引起房地产开发商如此 大的兴趣和投资者的关注。如何最优化开发建设社区商 业已经成为房地产开发商目前乃至将来的一门必修课。 如何最优化开发建设社区商业已经成 为房地产开发商目前乃至将来的一门 必 修 课 。 １、社